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マンション管理業協会13年管理受託動向調査　受託シェア、9割超えで過去最高

一般社団法人マンション管理業協会（旧高層住宅管理業協会）は9月3日,2013年マンション管理受託動向調査の結果を発表した。受託実績として、8万170管理組合、10万5131棟、537万845戸とそれぞれ前年比約3％の増加。全国の分譲マンションのストックは592万2000戸と推定されるが、会員会社（約387社）の受託シェアは90.7％となった。（前年比1％アップ）前回から開始した既存物件における受託経緯別調査では、他社物件、自主管理からの増加は殆どなく、近年業界で動きが目立っている事業譲渡や合併による増加が主であった。（マン管新聞9月15日）　現在、国に登録している管理会社は,約2000社あると云われていますが、マンション管理業協会会員になっている会社は、400社（5分の１）です。そして協会会員会社の上位100社で8割、上位50社で7割、上位15社で6割弱を占める状況となっておりますが、大手管理会社は合従連衡によりますます寡占的になってきていますが、管理組合の住民としてはそんな状況の中、お住まいのマンションの管理を委託している管理会社のサービス内容など関心をもってよく見ながら上手くお付き合いしていきましょう。

国土交通省5年振り、マンション総合調査に 13年度中に実施へ

国交省はマンション政策室は、9月9日、2013年度マンション総合調査実施に向け、実施団体の検討など準備を開始した。総合調査は全国の管理組合と区分所有者を対象として、国が約5年毎に行う実態調査であり、前回は08年度に実施し、09年4月にその結果が公表された。（マン管新聞9月15日）　マンション総合調査は、管理組合等の実態や管理組合運営等に対する区分所有者の意識を把握するする為の国による一斉調査であり、マンションの管理組合の方にとっても世の中の分譲マンションの管理組合運営の実態・問題点や国の施策などがどのように浸透しているかなどの状況を知るうえで数少ない情報の一つです。

東京都の既存分譲マンションの設定値調査、積立金の平均は9,834円、管理費の平均は14,971円

マンション管理新聞による定期調査（2013年1月～3月まで既存の8111戸対象）の結果が判明した。新築分譲マンションの場合は、修繕積立金の平均は7,609円と既存より低く、逆に管理費の平均は、17,864円と高くなっている。修繕積立金（平均）は、1平方当たりの単価：151円、管理費((平均）1平方当たりの単価：230円となっている。また管理形態についての平均割合は、常駐・通勤は67.9％、巡回は27.18％、自主管理が4.9％となっている。（マン管新聞7月5日）　修繕積立金、管理費の額はマンションの立地、規模、築年数、グレード、分譲業者、分譲時の状況などで様々ですが、お住まいのマンションと世の中のマンションとの相場とを比較して状況を把握しておくことは、今後の修繕含めた維持・管理の為にも大切なことです。

国交省登録のマンション管理業者数は過去最低に（前年比5.8％減）

マンション管理業者の2012年度(3月末）の登録状況が判かった。全国の登録業者数は前年度より139社減少し、2252社となった。マンション管理適正化法の登録制度開始後の2回目の登録更新期に当たるが、発足の02年度を下回って過去最低数となった。登録業者でなくなる場合としては、合併による廃業届けや未更新による失効、欠格による取り消しがあるが、国交省は詳細はまだ分析はしていない。マンションストック数の増加に対し、登録業者数が減少していることについて、マンション管理業協会（略称：管理協）によると、｢管理業者の統合が進んでいるが、大幅減は単に当初の登録が多かっただけ。全国の管理組合の9割は、同協会に属する400社弱の会員会社に管理委託しており、全国で一定数の登録業者数が減少しても大勢に影響ないのが実情ではないか｣と話している。（マンション管理新聞、6月15日）

＊適正化法ができるまでは、管理業者登録制度もなく、マンション管理の専業の業者も少なかったこともあり、またマンション管理協に加盟しているのは、全管理業者の僅か2割しかない、ということなどからも、登録業者が減っっていることも分るような気がします。マンションに居住する組合員の立場からは、今春より名称も新たになったマンション管理業協会（旧名・高層住宅管理業協会）が重点方針の中でも掲げている、「管理業務品質の維持向上」、「住生活総合サービス」への取り組み強化に注目したいと思います。

大規模災害の損壊マンション～8割の同意で解体に～

法制審議会（法相の諮問機関）の部会は29日、大規模災害で損壊したマンションについて区分所有者の5分の4以上の同意があれば解体や敷地の売却ができるとする要綱案を決めた。法務省は被災マンション法も改正法案を通常国会に提出する方針。従来は民法が適用され所有者全員の同意が必要で、東日本大震災の被災地で生活再建が遅れる弊害が指摘されていた。要綱案では、被災地で家や土地を借りている人の保護を定めた「罹災都市借地借家臨時処理法」も見直される予定である（朝日新聞1月30日）

＊この法律の改正により、大規模一部滅失建物を対象に、管理組合は一旦取り壊して敷地売却または再建する選択肢と、買手がいれば取り壊さず、そのまま売却できる選択肢が用意されることになり、東日本大震災により被災した宮城のマンションと同様なケースが起った場合での法基盤も整備されることになります。

標準管理規約改正の動き（「コミュニティ形成」削除問題）を牽制～管理協・理事長が賀詞交歓会で本末転倒と挨拶～

（社）高層住宅管理業協会（管理協。主要管理会社が加盟）は1月16日、都内のホテルで、太田昭宏国交大臣以下政府関係者などを招き賀詞交換を開催した。その冒頭挨拶において、山根理事長はマンションという居住形態において健全なコミュニティ形成が大きく関わっていることを挙げて、現在国交省で進められている標準管理規約見直し作業含めた検討会において「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」についての規定を見直そうとする動きが有る点に触れ、重大な危機感をにじませる発言を行った。これに対し太田大臣も自身の選挙区でマンションの防災訓練に参加した経験を披露しコミュニティの大切さも痛感したと呼応、マンションの耐震化支援を重要な政策課題に挙げた上で、コミュニティ形成の重要性であるとの考えを示した。（マンション管理新聞1月25日）

＊この標準管理規約からコミュニティ形成の文言削除の検討に対しては、管理組合で構成する団体、マンション管理士会で構成する団体などから強い反対意見も出ており、また東日本大震災後の防災対策を進められる中、その重要性についての意識が高まる動きに逆行すると受け取るマンションの管理組合の関係者も多いため今後の成り行きが気になるところです。

東京・豊島区が管理条例制定へ

豊島区は、適切な管理運営を促そうと、「マンション管理推進条例」の制定に行った。その内容として、管理規約や総会・理事会議事録の作成・保管・閲覧、設計図書・修繕履歴や長期修繕計画の作成、町会加入の義務化なども含まれている。管理組合に対し、管理状況の届け出も義務付けており、未提出や条例の規定に適合しない組合に対しては、指導・要請・勧告の上、マンション名の公表する罰則も設けた。（マンション管理新聞、12月25日付）

国土交通省の「マンション適正化指針（200１年）」の中にも、地方公共団体のマンションの管理の適正化の為の情報提供、ネットワークの整備など記載されていますが、条例として制定したのは初めてのことであり、今後他の地方公共団体への波及も注目されます。

「欠陥工事で震災被害」～仙台でマンション住民が業者提訴、また賠償請求　郡山でも～

東日本大震災でマンションが壊れたのは欠陥工事が原因だとして、仙台市の管理組合（2006年分譲、64戸）が施工会社などに損害賠償を求める訴えを仙台地裁に起こした。訴状によると地震の揺れを吸収する緩衝材の「構造スリット」が設置されてなかったなどの問題が住民側が依頼した検査会社の調査で判明した。また同様の訴訟が福島県でも起きており、半壊したマンション（38戸）の管理組合は販売会社、施工会社などの、約12億5千万円の損害賠償を求めて福島地裁に提訴した。その訴状によれば耐震強度が建築基準法に定める基準値を満たさず、組合側は「違法かつ悪質な耐震偽装」と主張しているケースもある。（朝日新聞10月6日朝刊）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊震災後、手抜き工事などによる構造欠陥が判明したとしても、時間が経過している場合には、請求しても時効により棄却されるケースも多い。住宅品質確保促進法（品確法、2000年施行）の新築物件の引き渡しから10年以内の瑕疵担保責任や、民法の損害賠償請求権が消滅する20年が過ぎた場合には救済は難しいのが実情である。ただ日本弁護士連合会では地震等で損害が表面化してから数える特別法の制定を求める意見書をまとめる動きもあり将来的実現を期待したい。

被災マンションの解体を緩和へ～法制審議会諮問～

マンションなど所有者が多数いる建物が被災した場合、5分の4以上の同意があれば再建でき、4分の3以上の同意で壊れた部分を修復できると定めた法律（被災マンション法、平成7年制定）があるが、解体する場合には規定がなく、民法の規定による全員の同意が必要となる。東日本大震災で被害を受けたマンションを解体する際にも手続きに時間がかかるケースがあることから、現行法を災害時には例外的に緩和するよう法制審議会で諮問。危険な建物を放置を防ぐ目的もあり災害時の建物再建などについて定めた「被災マンション法」を改正し、全員の同意がなくても建物を解体したり、敷地を売却したりできる規定の創設を検討している。（朝日新聞9月8日朝刊）

修繕積立金、意図的低額なら監督処分も～国交省局長が示唆～

分譲時のマンション販売業者による修繕積立金の「意図的な低額提示」に関する質疑が6月20日衆議院国土交通委員会であり、柿澤議員（みんな）よりの20111年4月に修繕積立金の目安を示すガイドライン公表の経緯を踏まえた質問に対して内田国交省土地・建設産業局長が、答弁で示唆した。過去に低額提示に関する処分はないものの宅建業法47条にも抵触可能性があり処分対象となり得るとしたもの。（マン管新聞6月25日877号）　分譲業者側と分譲後の管理をいずれも管轄する国交通省として注目すべき示唆であると思う。