基本方針・標準管理規約など、6月にも告示・改正へ、4月めどに意見募集<国交省>〜3月17日、検討会・最終会合で案提示、長計・積立金ガイドラインも改定の方針〜

投稿日:2021年04月01日 作成者:右田 順久 (53 ヒット)

国土交通省の「マンション管理の新制度の施行に関する検討会」(齋藤広子座長)の第5回会合が3月17日、ウェブ会議形式で開かれた。1月の会合で示されたマンション標準管理規約(単棟型)改正案の一部が修正されたほか、改正マンション管理適正化法で国交相に義務付けられた「基本方針」の案が示された。
基本方針は今回初めて全文が明らかになった。管理計画認定制度における認定基準案も一部を修正し提示された。同省マンション政策室によれば、4月をめどに意見募集(パブリックコメント)を実施し、6月ごろに基本方針の告示や改正した標準管理規約の公表を行う予定だ。

検討会の会合は今回が最後、当初は基本方針案、管理計画認定制度における認定基準案を検討する予定だったが、標準管理規約の改正も議題に加わった。標準管理規約改正案の議論は前回のみの予定だった。マンション政策室は「多数のご意見を踏まえ、結果の報告も兼ねて改めて議論した方がいいということで追加した」としている。      ◇
標準管理規約は、1月の第4回会合で示された案との比較で一部を修正。定義」に「ウェブ会議システム等」を新設するなどの加筆・修正があった。「置き配」については方針を改め「共用部分に物品を置くことは原則として認められない」とし例外的な措置として認める旨を示している。
前回は提示されなかった改正点も提示された。同規約上、書面で提出することになっていた一部書面について「電磁的方法」による提出を想定した条文を用意したほか、2017年の最高裁判決を念頭に置き、役職が付いた理事を理事会の過半数の決議で解任できるとする規定を新たに設けた。理事会では理事そのものの解任はできない旨、コメントで注記している。

管理計画認定制度の認定基準案では、第2回会合の素案で示した長期修繕計画の見直しを5年以内から「7年以内」に変更した。同室は、これまでの議論を踏まえ「実際に見直し作業をするとプラス1〜2年を要する」と説明した。長計の計画期間も25年以上を「30年以上」に変えた。「部材や工法など技術的に進んで修繕周期が長期化している」と変更理由を述べた。資金計画では、一時金徴収が予定されている場合を示していたが、「将来の一時的な修繕積立金の徴収予定がないこと」と変えた。

基本方針案の概要では、従来の管理適正化指針で提示されている「管理組合が留意すべき事項」について、第3回会合で示した管理規約違反の是正措置を、管理費等の滞納などの場合には「法的措置等を取ること」が重要と具体的にした。基本方針案に別紙で管理計画認定制度の認定基準案も記載しており、同室は意見募集の際も「包含されていると思う」と話す。
この日の検討会で同室は、ワーキンググループ(WG)の議論を踏まえ、「長期修繕計画作成ガイドライン」「修繕積立金に関するガイドライン」を改定する考えを明らかにした。
同室は、改定箇所は「今の段階ではまだ申し上げられない」としているが、長計ガイドラインは既存マンションの計画期間25年以上を認定基準と同様の30年以上にする予定だ。ただ、現行の5年程度ごとの見直しについては「(程度と)多少ブレがある表現をしていて認定基準と齟齬がないかと思うので今のところ変える予定はない」と話している。
標準管理規約改正案で示した専有部配管の一体的改修を行う際にあらかじめ長計に記載する点については「どう定めるのか示す必要はあるかと思っている」(同室)という。
現行の新築マンション購入向けの修繕積立金のガイドラインは「既存マンションも参照できるよう位置づけを変える予定」(同)。金額も「変える。ベースとなる単価と地域ごとの係数を掛けて自分のマンションと比べられるようなものを想定している」という。共に策定時に意見募集していないため今回も実施しない予定で早ければ6月ごろに改定したい意向だ。
(マンション管理新聞:令和3年3月25日付の記事より抜粋)

「管理組合、管理会社らを死亡生徒の遺族が提訴(逗子・斜面崩落事故)」〜善管注意義務違反による不法行為責任、区分所有者には土地工作責任で1億1800万円の賠償請求〜

投稿日:2021年03月01日 作成者:右田 順久 (80 ヒット)

神奈川県逗子市のマンション敷地の斜面が崩落し、市道通行中の高校生が死亡した事故から1年が経過した2月5日、遺族がマンションの全区分所有者と管理組合、管理業務を受託している管理会社らに対し、約1億1800万円の損害賠償等を求めて横浜地裁に提訴した。管理会社・管理組合については善管注意義務違反による不法行為責任等を追認する構えで、敷地の保全責任を誰が負うのかが問われることになりそうだ。                                                                                                                   ◇
訴状によれば、被告は区分所有者・管理組合、それぞれ連帯して損害賠償金を支払うよう求めた。計700万円の慰謝料も求めている。
原告が追及する、各者の法的責任をについて示した。(下記の管理組合らの法的責任の表をご参照。)区分所有者には土地工作物所有者もしくは占有者として責任を負う、と指摘した。
昨年2月に国土技術政策総合研究所が行った現地調査では崩落について「乾湿、低温等による風化を主因としたもの」と報告。
この点から原告側は「異常な自然力による誘因もなく、ある日突然風化により土砂が崩れたのだから、造成地として通常有すべき安全性を欠いている」とし、「設置または保存の瑕疵が存在する」と言及。敷地共有する区分所有者を工作物所有者もしくは占有者とし、土地工作責任に基づく損害賠償責任を求めた。
「管理組合は共有部分の占有者ではない」と結論付けた上級審の判例があるなどの点から、管理組合ではなく区分所有者を「土地工作物の所有・占有者」と見なしたと考えられる,
崩落した斜面が「土地の工作物に当たるかどうかについては「宅地造成地も自然の土地に人工を加えて作ったものであるから土地に工作物」だとし、崩落した斜面を含む敷地は「造成地として土地の工作物に当たる」と結論付けている。
マンションの敷地については、1960年ごろ、地山が市道工事のため切土。道路脇に擁壁が増築され、68年ごろ造成地として造成以降手付かずのまま、2003年ごろマンションの建築が申請され「当初の造成地の形状を維持したまま建築が許可され、マンションの敷地となった」と経緯を開設している。
また、当初のマンション開発業者が実施した擁壁の地質調査結果で、03年時点で調査した斜面の対策工事の必要性や風化による強度低下が指摘されていたことも明らかにした。


管理会社の従業員については管理委託契約上の善管注意義務違反による不法行為責任を追及している。
同社従業員は事故前日、敷地巡回中崩落した斜面上部の地面に長さ4メートル・幅1センチの亀裂を発見して写真を撮影。その後「同日中に管理会社担当支店に連絡、担当者に対応を相談し危険情報を共有していた」とする。
こうした状況から、事故が起きる可能性を予見できたのに、亀裂周辺やその直下区域への人の立ち入りを禁止するといった、注意義務を怠り必要な対策を取らず「漫然と放置した過失」により、斜面を崩落させ生徒を死亡させたとした。
管理会社には従業員の善管注意義務違反に加え、従業員の使用者責任も併せて追及。
現場は土砂災害防止法による土砂災害警戒地域に指定され、事故直前の20年1月には県による2回目の地盤調査が行われていた点から「危険であることを十分認識していた」としている。
管理組合は、管理会社に業務を委託し管理組合としての管理業務を遂行させていた点から管理組合の善管注意義務違反の行為についての不法責任、また管理会社従業員の行為について使用者責任を負うとした。
原告側は使用者責任を負う使用者が複数いる場合も、「各損害賠償債務は不真正連帯債務となる」と述べている。

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<参考>

□管理組合等の法的責任について

全区分所有者 土地工作物責任(民法717条)
管理会社

 

従業員

不法行為(民法709条)

使用者責任(715条)

不法行為

管理組合 不法行為・使用者責任

□民法の関連条文
第644条(受任者の注意義務)
受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。

第709条(不法行為による損害賠償)
故意または過失によって他人の権利または法律上保護される利益を侵害したものは、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

第715条(使用者等の責任)
ある事業のために他人を使用する者は、被用者がその事業の執行について第三者に加えた損害を賠償する責任を      負う。ただし、使用者が被用者の選任およびその事業の監督について相当の注意をしたとき、または相当の注意を   しても損害が生ずべきであったときは、この限りではない。
2.使用者に代わって事業を監督する者も、前項の責任を負う。
3..第2項の規定は、使用者または監督者から被用者に対する求償権の行使を妨げない。

第717条(土地の工作物等の占有者および所有者の責任)
土地の工作物の設置または保存に瑕疵があることによって他人に損害を与えたときは、その工作物の占有者は、 被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が 損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

2.前項の規定は、竹木の植栽また支持に瑕疵がある場合についても準用する。
3.前2項において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者または所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。

(マンション管理新聞:令和3年2月15日付)

「標準管理規約、改正検討へ、29日の検討会で議論<国交省>〜総会・理事会デジタ ル化対応・コロナ渦「喫緊の課題」〜

投稿日:2021年02月01日 作成者:右田 順久 (199 ヒット)

ウェブ会議システムなどITを活用する、総会・理事会の「デジタル化」対応を踏まえ、マンション標準管理規約の改正が検討される見通しになった。国土交通省が1月29日に開く予定の「マンション管理の新制度の施行に関する検討会」(座長=齋藤広子・横浜市立大学教授)で、標準管理規約の改正検討について議論する。                                                                                          ◇
国交省・マンション政策室は「総会・理事会のデジタル化について議論する予定」だと説明する。総会(集会)については区分所有法に規定があるため法務省の管轄となるが、「同法との兼ね合いも含め議論を行う」としている。検討会は当初、3月開催予定だったが、「デジタル化」について議論を行う目的で急きょ開催が決まった。同室は「コロナ禍で(総会・理事会のデジタル化対応が)喫緊の課題として挙がってきたため」と話す。                                                              ◇
総会・理事会のデジタル化については一般社団法人マンション管理業協会の「ITを活用した総会の在り方検討会」が昨年12月、報告書を国交省住宅局長・法務省民事局長宛て提出している。
報告書ではオンライン総会・理事会、オンラインを併用する総会・理事会の適正実施に向け提言を行った。
総会では議決権行使の取り扱い、招集手続き等について「区分所有法・標準管理規約等における法解釈の明確化が必要」だと指摘。理事会では「標準管理規約等の明示が必要」だと訴えていた。
(マンション管理新聞:令和3年1月25日付)

〖改正適正化法〗運用に配慮求める(東京都が国に提案要求)〜法に先行し制定の管理条例への影響を懸念)〜

投稿日:2021年01月01日 作成者:右田 順久 (198 ヒット)

東京都が11月19日、国の2021年度予算編成に対する提案要求をまとめ公表している。7月の国の施策・予算に対する提案要求と併せ毎年2回提案要求を行っており、マンションの適正な管理と円滑な再生による良質なストック形成促進についても毎回の提案要求事項になっている。

今回の要求事項は「改修によるマンション再生の促進」「マンションの管理水準の向上」「既存マンション取引き時における管理情報の開示促進等」など全11項目。「団地型マンションの再生の円滑化」が削除された以外は、7月の要求とほぼ同様の内容だ。
7月の要求では、改正マンション管理適正化法の公布を受け「マンション管理適正化法と地方公共団体の条例との関係」を要求事項に掲げている。
東京都を含め、改正法に先行して管理状況の実態把握方法や管理適正化のための管理組合等に対する助言・指導等に関する規定を設けた条例を制定した自治体に配慮を求める内容だ。
要求では「同法の運用などに配慮し、当該当自治体の条例制度の運用などに大きな影響が生じないようにすること」としている。
「管理水準の向上」では従来、優良な管理が行われているマンションなどを評価し「税制、金融等の優遇措置を講じる」としてきたが改正法の公布を受けて、改正後の適正化法の運用に当たって、こうした措置を講じるよう修正を施している。
(マンション管理新聞:令和3年1月5日付版より抜粋)

2020年のマンション関係のニュース  〜マンション管理新聞から〜

投稿日:2020年12月20日 作成者:右田 順久 (226 ヒット)

NEWS 1 新型コロナ感染拡大 未曽有の事態に直面
 新型コロナウィルス対応の特別措置法に基づく緊急事態宣言が4月7日、7都府県を対象に発令された。宣言を受け、マンション管理の現場は、これまでにない事態に陥った。
管理人や清掃業務の縮小・一部休止といった宣言下における対応方針を打ち出す管理会社も一定数に上った。
 都内のマンションでは、大手管理会社から「管理スタッフを配置できない」、ごみ出しについては収集日の運搬作業までを必要最低限のスタッフで行うなどの対応を記した文書が届いた。その後撤回されたが、管理会社も混乱していた。この管理組合の理事長は「ごみ出しだけは絶対にやってもらわないといけない。マンションが崩壊する」と口にした。
別のマンションでは、ごみ出し・ごみ置き場の清掃など一部業務だけを実施し、各種点検は一部延期・中止の対応が掲示された。
4月16日には緊急事態宣言の対象が全国に拡大。在宅勤務によるスタッフ不足で理事会への「月次報告」を諦めるという会社や、4月開催予定の総会について「全て延期」を管理組合に提案したとするケースもあった。大規模修繕工事は「6割は休工」した改修業者もいた。セミナー・相談会などが宣言発令前の3月ごろから中止や延期が相次いだ。

NEWS 2  改正適正化法・円滑化法が公布
    マンション管理適正化法・建替え円滑化法の改正案が6月16日、衆議院本会議で可決・成立し、24日に公布された。
適正化法は同法が制定された2000年以降、初の本格的な改正となった。一部を除き、公布から2年以内に全面施行される。同法では、国が策定する「基本方針」に基づき、地方自治体が策定できる「マンション管理適正化推進計画」と、同計画を策定した区域における管理組合が定めた「管理計画」の認定制度を新たに創設した。自治体が管理組合に対して助言、指導、勧告できる規定も盛り込まれた。
マンション管理業関係では、重要事項説明・書面交付について変更した。住説は、自治体から管理計画の認定を受けた管理組合の管理者については、管理者側が希望しない場合、書面の交付だけで済むようにした。重説書や契約時に作成・配布する書面は、管理組合側の承諾があれば、電子ファイルなどに置き換えることもできる。
建替え円滑化法では、これまで耐震性不足が要件だった要除却認定の対象を拡大し、外壁の剥落等により危険が生じる恐れが生じることなどを加えた。認定を受けた「特定要除却認定マンション」は、多数決で敷地売却などができる。施行は21年12月の予定。

NEWS 3  東京都 管理状況届け出制度を開始
 東京都も条例に基づく管理状況届け出制度が4月1日、スタートした。9月30日に届け出期限を迎えた。
都マンション課によれば、10月12日時点の届け出数は全体の約4割。届け出義務対象の1983年以前に建築された6戸以上の分譲マンションは約1万4000棟としており、約5600棟が届け出を行った計算だ。同課は、同様の制度を先行する豊島区や板橋区で届け出数が5割に達するまで1年を要した点から、半年で4割は「そこそこ順調だ」と評価した。
条例で未届けマンションには管理組合・区分所有者への報告を求めたり、職員らによる調査ができるが、まずは督促などで自発的な届け出を促す考え。
都内23区26市のうち要届け出マンション上位10区・上位3市に届け出を尋ねると9月30日時点で区は世田谷区が届け出率48.5%、市部では多摩市が64.3%で最も高かった。

NEWS 4  適正管理評価制度 22年4月スタートへ
 一般社団法人マンション管理業協会(管理協)が創設を進める「マンション管理適正評価制度」(仮称)の開始予定時期が2022年4月に決まった。管理協によれば、改正マンション適正化法の管理計画認定制度の開始予定時期に合わせた。
9月4日にはホームページに制度の概要等をまとめた専用ページを開設。管理組合が自分のマンションの管理状態をチェックできるよう、仮の評価シートも掲載した。
同制度は、マンションの管理状況を五つの評価項目で評価する。評価結果は総会決議を得た上で管理協が物件管理情報システムに登録し情報開示する。昨年9〜12月に計4回にわたって関係団体による「マンション管理適正評価研究会」で管理の適切性が市場価値に反映される仕組み作りや情報開示などを検討していた。

NEWS 5  敷地斜面崩落 通行人が死亡
 神奈川県逗子市で2月5日、市道沿いの分譲マンション(築16年、38戸)敷地の斜面から土砂が崩落し、通行中の女子高校生が巻き込まれて死亡する事故が起きた。
同市は、管理組合の承諾を得て実施した斜面の応急復旧工事に要した費用と、今後実施する本復旧工事の費用について管理組合と協議。市は当初「第一義的には原因者負担」としていたが、市道の早期復旧などを理由に12月の市議会で本復旧工事費は市が合意書案や補正予算案を可決した。
事故を巡っては、一部の報道機関が、遺族が管理会社の代表と区分所有者の住民らを刑事告訴したと報道。10月には神奈川県が事故前日に管理員が斜面上部に亀裂を発見し管理会社に連絡していたと明らかにした。
<以上、マンション管理新聞(令和2年12月15・25号付)の記事より抜粋>

「『総会の在り方検討、追加的選択が目的』、「議決権行使・本人確認等―論点・考え方」を提示<管理協>〜『IT総会』でガイドライン、具体的取扱い例も〜

投稿日:2020年12月15日 作成者:右田 順久 (268 ヒット)

一般社団法人マンション管理業協会(管理協)は12月2日、IT技術を活用して管理組合の総会を行う場合の法的・実務的論点と考え方を示したガイドラインを1日付けで策定した、と発表した。実際に人が集まる「リアル」に加え、オンラインによる出席を認める「リアル+オンライン併用型」ではオンライン出席者の出席・議決権行使の取り扱い、本人確認、質問の取り扱いなどを論点に挙げている。


ガイドラインは管理協が9月に設置した「ITを活用した総会の在り方検討会」(座長=鎌野邦樹・早稲田大学法学学術院教授)が2回にわたる会合を経て、」作成した。同検討会は1日付けで報告書をまとめ、管理協理事長名で国土交通省住宅局長・法務省民事局長に提示している。
報告書ではコロナ渦で政府から「新しい生活様式」が示されたが「管理組合運営においても大きな変革が求められている」と指摘。今冬の「第三波」到来に対し、「三密」を回避・緩和して総会などを開催できる方法を構築する必要があり「場所の制約を受けず、どこにいても参加可能な『新しい総会のスタイル』が望まれている」と述べ「その実現に向けITの利活用は必要不可欠」だとしている。その一方で、総会をどう開催するかは管理組合の規模、IT環境の整備状況や区分所有者のIT環境の有無、あるいはITへの理解度などに起因する格差を踏まえ「望ましい手法が検討されるべき」だとし、「必ずしも」『ITを活用した総会』が望ましいという方向性を提示するものではないと言及。検討会が策定したガイドラインは、あくまで管理組合が総会の在り方を検討する際の「追加的な選択」を提示するのが目的だ、としている。
報告書では「リアル+オンライン併用型」に加え、実際に人が集まらず、ウェブ会議システムなどを使って出席・議決権行使を行う「オンライン」総会・理事会について基本的な考えを示す一方、法的論点を提示。論点についての考え方を別途「ガイドライン」に示した。
(下記の【別表1:法的・実務的点】をご参照)

IT総会が現行の区分所有法上開催できるかどうかについては「否定されるものではないと考える」と結論付けている。リアルタイムに開催場所と区分所有者との間で情報伝達の双方向性と即時性が確保されている環境にあれば総会の意義を満たし、建設的な議論の機会として「有用な手段」だと位置付けた。

IT理事会については、「リアル+オンライン併用型」「オンライン」いずれも「管理規約への規定が必要だと考えられる」とし、「標準管理規約への反映が必要」との認識を示している。規定については、オンライン理事会の開催方法、リアルに加えオンライン出席・議決権行使を認める旨の条文を挙げている。
また、今後は、コロナ禍という緊急措置ではなく、ITの利活用拡大に鑑み、IT総会の適正実施に向け区分所有法やマンション標準管理規約などにおける法解釈の明文化が必要だとした。【別表2:今後の課題】をご参照)具体的には「オンライン形式で開催する際の招集手続き(通知事項等)」、「オンライン形式で理事会を開催する際の規約モデル」等を挙げた。

【別表1:法的・実務的点】
<リアル+オンライン併用型総会>
➀オンライン出席区分所有者ならびに議決権行使の取り扱いについて
②オンライン出席者(区分所有者・代理人)の本人確認について
③オンライン出席区分所有者からの質問の取り扱いについて
④通信障害等への対応について
<オンライン総会>
➀会議場所の考え方について
②開催方法の選択について

 

【別表2:今後の課題】
<➀オンライン総会・リアル+オンライン併用型総会>
以下の点について区分所有法・標準管理規約等における法解釈の明確化
ⅰオンライン出席区分所有者の議決権行使の取り扱いについて
ⅱオンライン出席の管理者等による、毎年1回の「事務報告」の取り扱いについて
ⅲオンライン形式で開催する際の招集手続き(通知事項等)
<②オンライン理事会・リアル+オンライン併用型理事会>
以下の点について標準管理規約等に明示
ⅰオンライン形式で理事会を開催する際の規約モデル
ⅱオンライン出席者の議決権行使の取り扱いについて
ⅲオンライン形式で開催する際の招集手続き(通知事項等)

(マンション管理新聞:令和2年12月5付)

「コロナ禍でも『話し合いの場』を11/2マンション再生セミナー<マン管センター>〜「将来」決められるマンションに・合意形成の重要性を指摘〜

投稿日:2020年11月09日 作成者:右田 順久 (296 ヒット)

公益財団法人マンション管理センターは11月2日、東京・神保町の日本教育会館一橋ホールでマンション再生セミナーを開いた。新型コロナウィルス感染症対策として定員を絞っての開催となったが、当日は約300人が参加。セミナーに関する関心の高さがうかがえた。

この日は国土交通省・マンション政策室の高橋宏幸企画専門官が今年改正されたマンション管理適正化法・建替え円滑化法の概要を解説。同センターの廣田信子参与が、将来の方向性を決められるマンションになるためのポイントなどについて話した。
具体的な再生については旭化成不動産レジデンス・マンション建替え研究所の大木祐悟副所長が、建て替え・敷地売却の実務と課題などを報告した。
廣田氏は、将来の方向性を決めるための一助として「長期マネンジメント計画」の策定を提案。「コロナ禍の今はじっくり資料を調べて現状や課題を整理するチャンス」と述べた。
また新たに話し合いの場として「オンライン会議システムは、結論を出さない話し合いの場としても有効」と指摘。コロナ禍でも「話し合いの場を確保して」と合意形成の重要性を説いていた。
(マンション管理新聞:令和2年11月5付)

『管理状況届け出制度』約4割が届け出完了<東京都>〜9月30日に提出期限、「そこそこ順調」と評価、年内にも督促へ〜

投稿日:2020年10月17日 作成者:右田 順久 (289 ヒット)

今年4月にスタートした東京都の管理状況届け出制度が9月30日、届出期限を迎えた。10月12日時点の届け出数は、都マンション化によると全体の約4割。届け出義務対象は約1万4000棟だとしており、おおむね5600棟が届け出を行ったことになる。
未届けマンションには管理組合・区分所有者への報告を求めたり、職員が調査をできることになっているが、まず督促などで自発的な届け出を促す考えだ。
                                                                             ◇
マンション課は約4割という届け出状況を「そこそこ順調だ」と評価する。同様の制度を先行実施している豊島・板橋の2区では、届出数が5割に達するまでに1年を要した点が、半年で4割という結果に一定の評価を与えた要因となっている。
届け出は都の「マンションポータルサイト」から行うか、最寄りの自治体に書類を郵送・持参することになっている。マンション課は「正式な数は精査中で未確定」としたうえで、比率としては、オンラインによる届け出が多い」としている。
見届けマンションについては「管理組合がないケースも考えられる」とする一方、コロナ禍で総会の開催が遅れ、届出の承認・報告など行えないため未届けになっているマンションのあるのでは」とも。「今後も地道に、丁寧に粘り強く届け出を呼び掛ける」としている。
都条例では「正当な理由なく届け出がないマンション」には管理組合・区分所有者に報告を求めたり、職員らによる調査ができるようになっている。都知事による指導・勧告も認められている。こうした措置を取るかどうかは特別区の場合、各区の判断に委ねられている。都マンション課は「区市町が年内に1回は督促して貰うことを想定している」(同)届け出を促すために積極的な周知活動を行う方針で、都の広報紙でのPRなども検討しているという。管理状況の届け出対象は1983年以前に建築された6戸以上の分譲マンション。届け出義務がないマンションによる、任意の届け出も認めている。任意の届け出は10月12日現在、「20〜30棟前後ある」(同)
                                                                             ◇
都内23区26市のうち要届け出マンション棟数上位10区・上位3市に、届け出済みがどの程度に達しているか尋ねた。(下記表を参照)
上位10区では、世田谷区・杉並区・品川区・目黒区・板橋区の届け出率がそれぞれ4割強。最も高いのは世田谷で48.5%。上位3市では、多摩市が64.3%で6割を上回っている。
要届け出マンション数最多の世田谷区(1285棟)は、届け出期限の9月30日現在で623棟の届け出があった。今後は「早ければ10月中に督促を目指している」(居住支援課)。一方新宿区は10月に広報紙で周知活動を行ったが、コロナ禍での総会延期等を考慮し「督促は様子見する」(住宅課)。ただし、「管理不全」の兆候があるなどと判断したマンションへの指導は、「今年度中に実施したい方針」だ。
八王子市は11月から督促を開始する予定で「さらに出てこない場合は3月頃に再度督促する」(住宅政策課)
                                                                              ◇

【東京都の上位10区・上位3市の届け出状況】

順位 自治体名 要届け出マンション数 届け出マンション数 届け出率(%) 日付
世田谷区 1285棟 623棟 48.5% 9月30日
2 港区 970棟 約320棟 約33.0% 10月6日
3 渋谷区 936棟 237棟 25.3% 9月30日
4 新宿区 約900棟 約250棟 約27.8% 10月6日
5 大田区 約750棟 4割弱 10月13日
6 杉並区 695棟 297棟 42.7% 10月7日
7 豊島区 649棟 182棟 28.0% 10月7日
8 品川区 603棟 264棟 43.8% 9月30日
9 目黒区 593棟 251棟 42.3% 10月7日
10 板橋区 583棟 278棟 47.7% 10月8日
15 多摩市 395棟 254棟 64.3% 9月30日
19 八王子市 247棟 131棟 53.0% 10月8日
22 武蔵野市 184棟 79棟 42.9% 9月30日

 (マンション管理新聞:令和2年10月15付)

改正マンション管理適正化法の「基本方針」の概要案を提示<国交省>〜『適正化指針』は従来通り・9/15第3回検討会〜

投稿日:2020年10月02日 作成者:右田 順久 (624 ヒット)

国土交通省の「マンション管理の新制度の施行に関する検討会」(齋藤広子座長)の第3回会合が9月15日、東京・虎ノ門のオランダヒルズ森タワーで開かれた。改正マンション管理適正化法で国交省が定める、と規定された「基本方針」の概要(案)が示され、委員が意見交換した。

第1回会合で提示した基本方針の概要案について項目ごとのポイントをまとめている。
『基本方針の内容』は下記の項目の通り。「管理組合によるマンションの管理の適正化の推進に関する基本的な指針に関する事項」は、従来の「マンション管理適正化指針」(マンション管理適正化法第3条に基づく国交大臣が公表した指針【平成28年3月改正】)に該当する。記載項目・内容も現行の指針を踏襲している。
当日、委員から記載内容の追加を求める意見があった。2017年の個人情報保護法の改正を踏まえ、居住者名簿や要支援者名簿等の「法律に基づいた管理が書いてあった方がいい」等の指摘が挙がった。
「マンション管理適正化推進計画の策定に関する基本的な事項」では、委員から、まずは管轄する地域で実態調査等を行い「管理状況の把握が第一であることをしっかり記載した方がいい」とする意見があった。
「その他重要事項」では「修繕等が適切に行われていないマンションに対する措置」で、「助言等を繰り返し行っても、なお管理の適正化が図られないことも考えられる」と言及。
修繕が適切に実施されず、老朽化したマンションが放置されれば著しく保安上危険となり、また著しく衛生上有害な状態となる恐れがあると認められるに至ったなどの場合は「建築基準法に基づき、地方公共団体が改善の命令等の強制力を伴う措置を講じることも考えられる」とした。
管理計画の認定基準につての議論もあった。「長期修繕計画の策定・見直し」では「5年以内」を要求しているが「管理組合で精査する時間、検討する時間も必要だ」とし、5年で明確に区切るべきか疑問視する意見が出ていた。次回は来年3月に行う予定。
 ◇

【基本方針の内容】

◆  マンションの管理の適正化の推進に関する基本的な事項
◆マンションの管理の適正化に関する目標の設定に関する事項
◆管理組合によるマンションの管理の適正化の推進に関する基本的な指針(マンション管理適正
化指針)に関する事項
◆マンションがその建設後相当の期間が経過した場合その他の場合において当該マンションの建
替えその他の措置に向けたマンションの区分所有者等の合意形成の促進に関する事項
◆マンションの管理の適正化に関する啓発及び知識の普及に関する基本的な事項
◆マンション管理適正化推進計画の策定に関する基本的な事項・その他マンションの管理の適正
化の推進に関する重要事項

(マンション管理新聞:令和2年9月25付)

基本方針・認定基準案を国交省提示<改正マンション管理適正化法>〜新制度施行で検討会設置・7月30日に第1回会合〜

投稿日:2020年09月02日 作成者:右田 順久 (757 ヒット)

国土交通省は「マンション管理の新制度の施行に関する検討会」を設置して7月30日、東京・霞が関の経済産業省別館で第1回会合を開いた。今年6月に公布された改正マンション管理適正化法で新たに規定された国の基本方針、管理計画認定制度における管理計画の認定基準、行政による助言・指導等の基準について検討する。来年3月まで全4回開催する予定で、座長には横浜市立大学国際教養学部教授の齊藤広子教授が就いた。
基本方針は2022年3月末までに告示する予定。マンション管理適正化推進計画制度、管理計画認定制度は22年4月のスタートを目標としている。この日の会合では新制度の概要と基本方針・認定基準案を提示し意見交換が行われた。(下記の基本方針案をご参照。)
「その他」の重要事項としてはマンション管理士制度の一層の普及促進、建築基準法に基づく命令等の措置、工事・設計コンサルタントの業務の適正化、ICT化の進展対応などが盛り込まれている.
認定基準は「管理費と修繕積立金の区分経理がされているか」「計画期間が25年以上の長期修繕計画が作成されているか」など、一般的な内容だ。次回は8月18日に行う予定。                    ◇
 検討委員会は齊藤座長を含め11人。一般社団法人マンション管理業協会・同マンション計画修繕施工協会らもオブザーバーとして参加している。座長代理は東洋大学理工学部の秋山哲一教授。他の委員は以下の通り。
戎正晴弁護士/岡本知佳子・神戸市民間住宅担当課長/鎌野邦樹・早稲田大学法学学術院教授/川上湛永・NPO法人全国マンション管理組合連合会会長/小林利之・公益財団法人マンション管理センター専務理事/篠原みち子弁護士/瀬下義浩・一般社団法人日本マンション管理士会連合会会長/富永信忠・東京都マンション課長/村井芳巳・戸田市まちづくり推進課課長
 ◇
基本方針の概要(案)
1.マンションの管理の適正化の推進に関する基本的な事項
(1)管理組合、国、地方公共団体等の役割
(2)管理組合の役割
(3)国の役割
(4)地方公共団体の役割
(5)マンション管理士およびマンション管理業者の役割

2.マンションの管理の適正化に関する目標の設定に関する事項
3.管理組合によるマンションの管理の適正化の推進に関する基本的な指針
(マンション管理適正化指
針)に関する事項
➀管理組合によるマンションの管理の適正化の基本的方向
②マンションの管理の適正化のために管理組合が留意すべき事項
(1)管理組合の運営
2)管理規約
(3)共用部分の範囲および管理費用の明確化
(4)管理組合の経理
(5)長期修繕計画の策定および見直し等
(6)発注等の適正化
(7)良好な居住環境の維持および向上
(8)その他配慮すべき事項
③マンションの管理の適正化のためにマンションの区分所有者等が留意すべき事
④マンションの管理の適正化のために管理委託に関する事項

4.マンションがその建設後相当の期間が経過した場合その他の場合において当該マンションの建替えそ
の他の措置に向けたマンションの区分所有者等の合意形成の促進に関する事項
5.マンションの管理の適正化に関する啓発及び知識の普及に関する基本的な事項
6.マンション管理適正化推進計画の策定に関する基本的な事項
➀マンションの管理の適正化に関する目標
②マンションの管理の状況を把握するために講ずる措置に関する事項
③マンションの管理の適正化の推進を図るための施策に関する事項
④管理組合によるマンションの管理の適正化に関する指針
(都道府県等マンション管理適正化指針に関する事項)
➄マンションの管理の適正化に関する啓発および知識の普及に関する事項
⑥計画期間
⑦その他マンションの管理の適正化の推進に関し必要な事項

7.その他マンションの管理の適正化の推進に関する重要事項
➀マンション管理士制度の一層の普及促進
②管理計画認定制度の適切な運用
③都道府県と市町村との連携
 ④建築基準法に基づく命令等の措置
➄修繕工事および設計コンサルタンとの業務の適正化
⑥ICT化の進展への対応

(マンション管理新聞:令和2年8月5日付)

 

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