『固定資産税減額へ特別措置「積立金引き上げ」など条件」(国交省)』~築20年超・過去1回以上の工事・大規模修繕実施で、管理計画認定申請時~

投稿日:2023年01月18日 作成者:右田 順久 (52 ヒット)

国土交通省は12月16日、2023年度の税制改正要望のへ結果の概要を公表した。
一定の要件を満たし長寿命化に資する大規模修繕工事を実施した場合、区分所有者に対する建物部分の固定資産税を減額する特例措置「マンション長寿命化促進税制」が実現する。関連税法の改正が前提だ。

要望結果では8月の要求事項にはなかった「築後20年以上が経過している10戸以上」「長寿命化工事を過去に1回以上適切に実施」などの要件が追加されている。
対象となるマンションの要件として築20年超・10戸以上や過去1回以上の工事実施、修繕積立金を引き上げて管理計画認定制度の認定を受けていることなど設定する。
要件を満たしたマンションの工事実施翌年度の固定資産税を自治体が条例で定める減額割合の範囲内で減額する。減額割合は最大2分の1。
「長寿命化に資する大規模修繕工事」とは「屋根防水」「床防水」「外壁塗装等」としている。また「築20年を過ぎると外壁のひび割れなども増えてくる。そのタイミングで工事をしてもらうということもあって設定した」と話している。築20年を超えているかどうかは長寿命化に資する大規模修繕工事の「完了日」とする方針。
戸数要件については「工事が行われなかった場合に周囲への悪影響が大きくなってくるので設けた。全国的にかなりの割合で10戸以上があるのでいったんそこで区切った」という。店舗や事務所を含めるかは未定。
「長寿命化工事を過去に1回以上適切に実施」は「屋根防水」「床防水」「外壁塗装等」工事を実施したかどうかを求める。工事のタイミングは「一緒でなくても大丈夫」にする方針。「長期寿命化工事の実施に必要な積立金を確保」は、同参事官付によれば、管理計画認定制度の認定マンションのうち、修繕積立金を引き上げて認定を受けていることを求める。
(以下、省略)

(マンション管理新聞:令和5年1月5日付の記事より抜粋)

『長期修繕計画案の作成を支援』等の23年度予算要求<東京都>〜「管理不全予防」予防改善で。省エネ・再エネ検討支援も〜

投稿日:2022年11月29日 作成者:右田 順久 (97 ヒット)

東京都は11月15日、2023年度予算の要求概要を発表した。住宅政策本部は「マンション政策費」として22年度予算の1・5倍弱にあたる11億2100万円を計上。
マンション適正管理・再生促進事業に6億4800万円、マンション耐震改修促進事業に4億7300万円を充てた。
適正管理・再生促進事業における「マンションの管理適正化の促進」は22年度予算要求額4400万円増の2億1000万円を要求。23年度は管理不全が疑われるマンションらに対し専門家が長期修繕計画案を作成する事業を始める。

マンションにおける社会的機能の向上を支援する事業も始める。
マンション課は「防災や認知症住民への対処など居住福祉の観点で管理組合が支援できる仕組みを関係団体と連携しながら考えていきたい」としている。
専門家がマンションを訪れ講座などを行い、管理組合が問題に取り組むきっかけにしてもらう、といった事業を想定している。
「 管理状況届け出制度」で、届け出内容から管理不全の兆候があるマンションを個別訪問する「適正管理啓発隊」、届け出を行ったマンションへの「アドバイザー派遣費用助成」継続する。
マンション再生の促進」は、同比1400万減の2400万円を計上した。新規事業としてマンションの長寿命化改修検討調査を行う。
「マンション改良利子補給」は同比2000万円減の5200万円を計上した。
◇◇
既存マンションの省エネ・再エネを促進する事業も始める。マンション課によれば、省エネ等検討の初期段階で専門家が省エネ効果や対策工事費の概算等を示し、管理組合の取り組みを支援する。マンション耐震改修事業は同比2億5700万円増。

 

(マンション管理新聞:令和4年11月25日付の記事より抜粋)

マンション管理適正化推進計画・58自治体が策定・認定制度、9割が実施(改正法施行から半年超)~10月1日現在、市部は42、政令都市は12市で〜

投稿日:2022年11月01日 作成者:右田 順久 (354 ヒット)

4月1日の施行から10月で半年が経過したマンション管理適正化推進計画・管理計画認定制度。マンション管理新聞社の調べでは10月1日時点で、少なくとも全国58自治体が適正化推進計画を策定していることが確認できた。
4月1日までに策定した自治体を調べた前回調査から13自治体増えた。新たに計画を策定したのは2県11市。このうち1件9市で管理計画認定制度も開始している。
 ◇
10月1日時点でマンション管理適正化推進計画の策定が確認できた全国58自治体について管理計画認定制度の有無、開始時期、独自基準の有無などを表に示した。
4月2日以降に推進計画を策定したのは都道府県では広島・沖縄県、市部では仙台・横浜・大府。半田・豊田・堺・高槻・東大阪・神戸・田辺・海南市。制度施行日までに策定した45自治体を含めると策定済は都道府県が1都1府14県、区市が41市。

 東京23区は板橋区のみ策定済み。東京市部では全29市のうち府中・八王子・小金井市のみだった。政令指定都市では全20市中12市が策定。残るは8市だ。
地域別で見ると、関西が1府3県16市で最多。大阪が1府9市と最も多い。
東海・中部は2県11市で愛知が1県6市で半分を占めている。関東は1都3県8区市。東京が1都4区市で最も多かった。

管理計画認定制度を開始しているのは53自治体。都府県は沖縄県を除く1都1府13県。沖縄県は来年4月をお呈している。区市では42区市中38区市が開始しており、前回の27区市から11市増えた。 政令指定都市を見ると、横浜を除く11市が実施済み。横浜市は11月1日に開始予定だ。


地域別の適正化推進計画等の策定状況

地域 適正化推進計画 管理計画認定制度
北海道 0 0
東北 2:盛岡・仙台市 2:盛岡・仙台市
関東 12:東京都、群馬・神奈川・山梨県、板橋区、府中・八王子・小金井市、(横浜)・厚木・(船橋)・所沢市 10:東京都、群馬・神奈川・山梨県、板橋区、府中・八王子・小金井市、・厚木・所沢市
東海・中部 13:静岡・愛知県、浜松、静岡・伊東・三島・岐阜・名古屋・大府・

春日井・半田・(豊田)・東海市

12:静岡・愛知県、浜松、静岡・伊東・三島・岐阜・名古屋・大府・

春日井・半田・東海市

関西 20:大阪府、滋賀・兵庫・和歌山県、大阪・堺・吹田・豊中・茨木・箕面・高槻・東大阪・岸和田・神戸・尼崎・京都・(守山)・橋本・田辺・海南市 19:大阪府・滋賀・兵庫・和歌山県、大阪・堺・吹田・豊中・茨木・箕面・高槻・東大阪・岸和田・神戸・尼崎・京都・橋本・田辺・海南市
北陸 0 0
中国 3:広島県、岡山・松江市 3:広島県、岡山・松江市
四国 2:愛媛県、宇和島市 2:愛媛県、宇和島市
九州・沖縄 6:大分・宮崎・鹿児島、(沖縄)県、福岡・熊本市 5:大分・宮崎・鹿児島、福岡・熊本市

10月1日時点。都府県は町又は町村部。かっこ表記は認定制度未実施自治体

 

(マンション管理新聞:令和4年10月25日付記事より抜粋)

 

東京都「維持管理促進キャンペーン」(10/1~10/31)~都管理・再生セミナーの他、11区5市・9団体が参加〜

投稿日:2022年10月03日 作成者:右田 順久 (232 ヒット)

東京都は9月16日、「分譲マンション維持管理促進キャンペーン」の開催スケジュールを発表した。実施期間は10月1日~31日。同キャンペーンは今回で14回目。
今年は11区(新宿・文京・台東・墨田・江東・品川・大田・世田谷・豊島・練馬・江戸川)・5市(八王子・三鷹・青梅・調布・町田)が参加する。
  ◇
  都と一般社団法人東京都マンション管理士会は15日、都議会議事堂・都民ホールで「東京都マンション管理・再生セミナー2022」を開く。実地開催は19年以来3年ぶり。同士会の親泊哲理事長が管理計画認制度の取得のポイント、同士会都心区支部の糟谷英一郎省エネ担当が既存マンションの省エネ対策、一般社団法人日本建材・住宅設備産業協会の吉原豊・マンション省エネ改修推進部会部会長が既存マンション省エネ改修について解説する。他に電気自動車(EV)充電設備の導入等についての講演がある。
午後2時から5時30分まで。先着100人。リモート参加も可能。10月7日締切り。
 ◇
  大田区は16日、区立消費者センターでセミナーを開き、都管理士会大田支部の守屋誠管理士が「管理組合運営は合意形成が肝」のタイトルで講演する。22日の文京区のセミナーは「目で見て分かる大規模修繕~失敗例から学ぶ」。
八王子市のセミナーは22日、クリエイトホールで開催。同士会の親泊哲理事長が「大規模修繕工事と管理組合会計」のタイトルで講演する。
なお、キャンペーンの詳細については東京都マンションポータルサイトに掲載中。

(マンション管理新聞:令和4年9月25日付記事より抜粋)

「区分所有法」見直しを諮問・法相会見~建て替え決議要件緩和も。法制審議総会(9月12日)で〜

投稿日:2022年09月08日 作成者:右田 順久 (236 ヒット)

葉梨康弘法相は9月2日、閣議後の会見で区分所有法の見直しについて法制審議会(法相の諮問機関)も諮問する意向を明らかにした。9月12日の法制審総会で区分所有法制の見直しを諮問する。建て替え決議要件の緩和などを検討する見込みだ。
 ◇
  葉梨法相は会見で建物の老朽化・区分所有者の高齢化に伴い空き家化や所在不明区分所有者の増加が進んでいるとし「分譲マンションなどの区分所有建物を管理する、例えば大規模修繕、再生、建て替えをするには合意形成の中で相当なハードルがある」と述べた。
一方で「それを円滑化しなければいけない課題もあるし、また非常に災害が多く、被災した建物に再生を図ることは喫緊の課題」とし、被災マンションの再建にも言及した。

 

(マンション管理新聞:令和4年9月5日付記事より)

マンション管理トレンド調査(マンション管理業協会が公表)~ITを活用した理事会117社が導入済み(前回比55社増)などの取り組み状況~

投稿日:2022年08月09日 作成者:右田 順久 (322 ヒット)

ウェブ会議システムは6割強、テレワークは5割強が導入済み。一般社団法人マンション管理業協会(管理協)が7月21日に公表した「マンション管理トレンド調査2022」の結果概要で、会員社におけるIT活用の取り組み状況が明らかになった。「ITを活用した理事会」開催を導入・検討する会員社は前回の167社から216社に増加している。
      ◇
調査は今年で4回目。前回同様、IT活用の取り組み、働き方改革等の実施状況、管理計画認定制度・管理適正評価制度の取り組み状況について尋ねた。今年4月1日~5月13日、会員社355社を対象に実施し333社が回答した。
    ◇◇
IT活用の取り組み>
   AI・IoTなど先進技術の導入について尋ねた。「導入済み」とする回答が最も多かったのは「ウェブ会議システムの導入」で209社。導入率は62.8%に上る。前回の186社から23社増え、「検討中」の54社を合わせると263社に達した。2位は「テレワーク(情報通信技術を活用した働き方)」で176社。前回は150社だった。3位は「管理組合収納口座の出納にネットバンキング活用」。トップ3は前回と同じだった。
「ITを活用した理事会」は117社が導入済み。前回は62社で55社も増えた。「電子契約サービス」の導入済みも20社から38社に増加した。
先端技術の導入における課題についても尋ねた。トップ3は「導入コストが高い」(226社)、「組合のインフラ整備」(185社)、「技術動向を見極めている」(118社)
IT重説・書面の電子化等については「ITを活用した重要事項説明書」を導入済みだとした会員社が最も多く30社。

<管理計画認定制度の取り組み>
 183社が「管理物件所在の市区等の施行に合わせて提案予定」だと回答。「すでに管理物件に対して国の認定基準について説明を実施済み」が60社。「特に検討していない」が82社あった。
検討していない」の理由のトップは「地方公共団体の動向がわからないため」(51社)」

<管理適正評価制度の取り組み>
 137社が「管理物件に当制度に関する説明をしている」、67社が「年間計画を立てて管理物件に提案している」と答えた。「『等級評価』で低評価項目のあった管理物件に改善の提案をしている」のは44社。85社が「特に提案予定はない」とした。理由は「管理計画認定制度の動向がわからないため」が54社で最多。

<働く方改革等>
183社が「今回の新型コロナ対応により新たな取り組みを始めた」、123社が「すでに取り組んでいた」と答えた。「新たな取り組みを検討中」のトップは「在宅勤務、テレワーク」(184社・複数回答)
<災害等対策>
災害時等における事業継続計画(BCP)は99社が策定済み。作成中も58社あった。管理組合への提案は「防災備品の購入」(210社)が最多だった。

(マンション管理新聞:令和4年7月25日付記事より抜粋)

『積立金の平均、12,142円(東京都内・既存分譲マンションの設定値を調査』 ~㎡当たり200円、23区は202円。9,350件対象「マンション管理新聞」〜

投稿日:2022年07月01日 作成者:右田 順久 (672 ヒット)

マンション管理新聞社は2022年1月~3月に流通した東京都内の既存分譲マンションの9350戸を対象に、管理費・修繕積立金の設定額等を調査しました。調査は今回で19回目(前回は21年6月15日付・第1173号に掲載)。データは23区、市部に分類し、築年、管理形態、戸数(規模)で区分しました。
      ◆
22年1~3月に流通した東京都内の既存分譲マンション9350戸件(件)を対象に平均管理費・修繕積立金、一平方メートル当たりの価格等のデータをまとめた。
調査対象の9350戸を「23区」とそれ以外の「市部」に分類すると、23区は7806戸で全体の83.5%。調査結果の比較対象の参考資料としてマンション管理新聞社が年2回調査・発表する「管理費等初期設定調査」の直近公表分(21年度下半期)で得られた数値を加えた。
 今期集計分の「㎡当たりの価格」は23区で99.2万円。過去最高値を記録した昨年の90.9万円を大幅に更新した。都全体でも90.5万円と、昨年の過去最高値(81.6万円)を更新している。平均価格は23区5898万円、市部3410万円。
平均管理費は1万4580円。昨年下半期に都内で供給された新築物件の平均管理費と比べると、9241円安い。1平方メートル当たりの単価は241円。平均修繕積立金は1万2142円。前回比で20円増。
1平方メートル当たりでは200円。1平方メートル当たりの数値が200円に達したのは07年の調査開始以降初めて。23区は202円、市部は191円で、いずれも過去最高を記録している。
23区は前回比で5円アップし、一気に200円台に突入した。市部も前年比10円アップ。全体で6円アップしている。 (以上は、下表のコメント)

 

東京都・既存マンションデータ➀<平均戸数・価格・㎡単価(2022.1~3月販売分)

対象物件数 平均戸数 平均価格(万円) ㎡当価格(万円) 平均専有面積(㎡)
23区 7,806 78,2 5,898 99,2 59,49
市部 1,544 96,9 3,410 51,4 66,30
全部 9,350 81,3 5,487 90,5 60,62

 

東京都・既存マンションデータ② <平均管理費・単価・平均修繕積立金・単価>

平均管理費(円) ㎡当管理費(円) 平均修繕積立金(円) ㎡当積立金(円)
23区 14,977 252 12,040 202
市部 12,604 190 12,658 191
全部 14,585 241 12,142 200

(マンション管理新聞:令和4年6月15日付けの記事より抜粋)

2022年版総合管理受託戸数ランキング(グループ上位5社で34.3%、15社で61.2%)<マン管新聞>〜人件費・資材の高騰、協力会社からの値上げ要請等、大手中心に「管理見直し」顕著に。管理組合の理解得られず、委託契約解約ケース増加へ〜

投稿日:2022年06月02日 作成者:右田 順久 (509 ヒット)

マンション管理新聞社は、管理会社各社の2022年3月末現在の総合管理受託 戸数の調査を実施した。その結果を「総合管理受託戸数ランキング」2022年度版として発表【表1は上位15社。16位以下は省略】する。同集計には部分管理や賃貸管理戸数を除いた。集計した管理会社は534社。
4月1日付で合併や管理事業を譲り受けた管理会社の場合は、吸収されたり事業譲渡した管理会社の3月末時点での受託戸数を合算して集計した。
「グループ別ランキング」【表2】は持ち株などで事実上支配下にある会社の管理受託戸数を総合集計したもの。

総合管理受託戸数上位15社の顔触れを掲載【表1】。東急コミュニティが50万戸を突破し、業界首位に踊り出た。昨年10月1日、コミュニティワンを吸収合併したことによるもので、受託管理戸数が1社で50万戸を超えたのは業界初。
ループ上位15社【表2】の顔触れに変化はなかった。大京グループが1位を守ったが、昨年より953戸(昨年3814戸増)減らした。大京アステージ単独では1870戸(昨年は2080戸増)減らしている。ここ数年続いている「管理見直し」の影響と考えられる。
◇◇
昨今の人手不足、人件費や資材の高騰、協力会社からの値上げ要請などを背景に、管理組合に対して、「管理委託費の値上げ」や「管理仕様の変更」などを申し入れた結果、受け入れられず、管理委託契約が契約解約になるケースが管理会社大手を中心に増加している。三菱地所コミュニティは昨年より5545戸減らした。前回も1906戸減らしており。2年続けて受託管理戸数減だ。リゾートマンションなど遠隔地の管理事業見直しが減少幅を広げた要因だ。  デベロッパー系列の管理会社が総じて受託戸数の伸びを鈍化させているのは、分譲マンション供給の減少も一つの要因となっている。
◇◇◇
不動産研究所の調べで、21年こそマンション発売が前年比29.5%増となったが、20年は前年比15.2%減、19年が前年比12.0%減と2年連続で発売戸数を減らしており、系列管理会社の受託戸数減にもつながっていた、といえる。  独立系会社がそれぞれ増加戸数1000戸【表3をご参照】を超えたのは、前述した管理会社大手中心による管理見直しの動きが大きく影響したと思われる。

*マンション管理新聞:2022年(令和4年)5月25日付第6面より抜粋

 

管理会社上位15社の顔ぶれ (2022年版) 【表1】

順位 前年順位 管理会社 受託戸数
1位  4位 東急コミュニティ 504,334戸
2位 1位 日本ハウズイング 478,240戸
3位 2位 大京アステージ 429,786戸
4位 3位 長谷工コミュニティ 382,174戸
5位 5位 三菱地所コミュニティ 328,174戸
6位 6位 大和ライフネクスト 275,846戸
7位 7位 合人社計画研究所 229,708戸
8位 8位 三井不動産レジデンシャルサービス 205,226戸
9位 9位 住友不動産建物サービス 174,838戸
10位 10位 野村不動産パートナーズ 170,493戸
11位 11位 日本総合住生活  161,421戸
12位 13位 あなぶきハウジングサービス 143,653戸
13位 14位 穴吹コミュニティ 111,408戸
14位 15位 伊藤忠アーバンコミュニティ  107,125戸
15位 16位 グローバルコミュニティ 101,901戸

 

 

       グループ別ランキング(2022年版) 【表2】 ※(G:グループの意味)

1位 大京G                541,194戸

2位 東急コミュニティG          527,673戸

3位 日本ハウズイングG          479,060戸

4位 長谷工管理ホールディングス      410,412戸

5位 大和ハウスG             377,747戸

6位 三菱地所コミュニティ         328,529戸

7位 三井不動産レジデンシャルサービスG  267,980戸

8位 合人社計画研究所G          262,229戸

9位 あなぶきハウジングサービスG     185,170戸

10位 住友不動産建物サービス       174,838戸

11位 野村不動産パートナーズ       170,493戸

12位 日本総合住生活           161,421戸

13位 伊藤忠アーバンコミュニティ     107,125戸

14位 日本管財G              98,969戸

15位 東京建物アメニティサポート      78,773戸

 

 

            増加戸数ランキング位(上位15社) 【表3

1位 東急コミュニティー※         162,692戸

2位 あなぶきハウジングサービス      12,306戸

3位 長谷工コミュニティ           8,414戸

4位 日本ハウズイング            8,342戸

5位 合人社計画研究所            6,665戸

6位 南海ビルサービス※           4,190戸

7位 野村不動産パートナーズ         3,517戸

8位 三井不動産レジデンシャルサービス    2,620戸

9位 エスリード建物管理           2,513戸

10位 サニーライフ              2,478戸

11位 ライフサポート西洋           2,445戸

12位 レーベンコミュニティ          2,429戸

13位 エステム管理サービス          2,075戸

14位 積水ハウスGMパートナーズ       1,953戸

15位 住友不動産建物サービス         1,644戸

※買収・合併・事業譲渡含む

*上表はマン管新聞:2022年(令和4年)5月25日付第1・6面より抜粋

 

『管理計画認定制度』都内は1区3市で開始~「改正適正化法」が全面施行・適正化推進計画制度開始〜

投稿日:2022年05月01日 作成者:右田 順久 (397 ヒット)

おととし6月に公布された改正マンション管理適正化法・マンション建替え円滑化法が4月1日、全面施行され、マンション管理適正化推進計画制度、団地の敷地分割制度がスタートした。
          
    国交相が定める基本方針(マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針・マンションの建替え等の円滑化に関する基本的な方針)もそれぞれ施行されている。
マンション管理適正化推進計画は、マンション管理新聞の調べでは4月1日時点で少なくとも45自治体の策定が確認できた。内訳は都府県14、市30、東京特別区1。
 市区部では31市区中27市区が4月1日から管理計画認定制度をスタートさせている。
東京都内では5町村8村に加え23区内では板橋区、市部では八王子市・府中・小金井市の1区3市で管理計画認定制度が始まった。
大阪府は9町1村に加え大阪・豊中・吹田・岸和田・茨木・箕面の6市が計画を開始していると見られる。

(マンション管理新聞:令和4年4月5日付け記事より抜粋)

東京都の届け出制度で状況把握(昨年末時点で80.1%が届け出)~15.9%に『管理不全の兆候』、目立つ計画修繕未実施〜

投稿日:2022年04月08日 作成者:右田 順久 (431 ヒット)

おととし4月にスタートした東京都の管理届け出制制度で、届け出を済ませたマンションの15.9%が管理組合がないなど「管理不全の兆候がある」と判断される状態にあることが分かった。東京都が2月14日に公表した「東京マンション管理・再生促進計画」の改定案で、届け出制度によって把したマンションの状況を報告している。

   改定案によれば、届け出義務がある1983年以前竣工・6戸以上の「要届け出マンション」のマンションは約1万2000棟。このうち9436棟が届け出を行っている。母数は1万1786棟としており、届け出率は昨年12月末時点で80.1%。届け出を行った9436棟中1497棟(15.9%)は「兆候あり」と判断された。
◇◇
   同制度では管理組合・管理者等・管理費の有無に加え、管理規約の有無と最終改正年、年1回以上の総会開催の有無・総会議事録の有無、修繕積立金の有無・1平方メートル当たりの月額、修繕の計画的な実施の有無・直近の実施年――について届け出をするように規定。
この7項目のうち「なし」が一つでもあった場合は「管理不全の兆候がある」と判断される。7項目中「なし」が複数あったのは662棟(44.2%)2項目「なし」は330棟(15.4%)、3項目「なし」は149棟(10.5%)。7項目全て「なし」と答えたマンションも33棟(2.2%)。
「なし」が1項目のマンションで最も多かった項目は「修繕の計画的な実施」だった。
◇◇◇
 届け出を行ったマンションのうち旧耐震基準による建築は6874棟。耐震診断を実施したのは2203棟で全体の32.0%にとどまった。
このうち1138棟が「耐震性なし」と判定されている。1138棟中耐震改修を実施したのは298棟だった。

(マンション管理新聞:令和4年3月5日付け記事より抜粋)

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