東京都『要届け出』約1万4000棟・スタートまで半月〜管理状況届け出制度〜

投稿日:2020年03月16日 作成者:右田 順久 (36 ヒット)

東京都の「管理状況届け出制度が4月1日スタートする。都マンション課によれば、昨年3月に制定された条例で届け出が義務付けられたマンション(要届け出マンション)は約1万4000棟。

届け出方法は2通り。インターネットから都の「管理状況届け出システム」にログインし届け出事項を入力するか、マンションが所在する区市町村の担当窓口に届け出書を郵送・持参する。
届け出書は「マンションポータルサイト」からダウンロードできるが、都ではインターネットによる届け出を推奨している。
都では3月中旬にはシステムにログインするためのID・パスワード、届け出書、届け出先となる区市町村担当窓口などを記載したパンフレットを要届け出マンションに郵送する。
届け出期限は今年9月30日。届け出は5年毎に行う。内容に変更があった場合は都度届け出が必要だ。正当な理由がなく届け出を行わない場合は管理組合に指導・勧告が行われる場合がある。
同課によれば、郵送は棟単位で行っている。複数棟で構成される団地は、全体管理組合が「一括で届け出を行っても構わない」(同課)としている。届け出は「要届け出マンション」以外のマンションも任意で行える。この場合、ホームページからダウンロードした届け出に必要事項を記入し、地元の区市町村に持参・提出する。届け出が義務化されているのは1983年以前に新築された、住戸数6戸以上のマンション。
(マンション管理新聞・令和2年3月15日付)

重説会の延期などにも言及<マンション管理業協会>〜コロナ対応でガイドライン〜

投稿日:2020年03月10日 作成者:右田 順久 (65 ヒット)

一般社団法人マンション管理業協会は2月27日、新型コロナウィルスの拡大に伴い、感染症対等拡大時の管理委託契約に基づく受託業務やマンション管理適正化法上の対応、考え方について示した「マンション管理会社の感染症等流行時対応ガイドライン」を策定・公表した。

2009年に策定した「新型インフルエンザ対策ガイドライン」を改定したもの。ガイドラインでは居住者の安全確保として「場合によっては集会などを延期、中止することもやむを得ないことをアドバイスする必要がある」と指摘。管理組合を対象にした、マンション管理適正化法の説明会開催についても「法令順守を優先するあまり居住者の安全を脅かす結果となることは管理会社の姿勢としてふさわしいものではない」とした。
ガイドラインによれば、管理委託契約の締結で「従前と異なる条件」の場合はまず、従前と同一条件による暫定契約を結び、事態鎮静後に重説会を開催し新たな契約を結ぶ。
重説会は「法令上必要な業務ではあるが居住者等の安全を確保するための緊急事態であること」などを管理組合に説明し、協議の上「管理組合からの申し出として延期することはやむを得ない」としている。暫定契約の締結、重説会延期についてのひな形も示した。
【注記】重説会とは、重要事項説明会のこと。(マンション管理適正化法第72条をご参照)
(マンション管理新聞・令和2年3月5日付)

新型コロナ対応は・感染者予防を徹底〜マンション管理新聞・大手14社にヒアリング〜

投稿日:2020年03月09日 作成者:右田 順久 (126 ヒット)

新型コロナウィルスの国内での感染が拡大している。総合管理受託戸上位14社に社内での対策や管理物件での対応などを聞いた。

管理会社14社に社内や管理物件での対応、フロント社員ら現場スタッフが新型コロナウィルスに感染した場合の対処について聞いた。
現場スタッフが感染した場合は14社中10社が管理組合に感染を「報告する」または「報告する予定」だと回答した。社内対応としては「会社への報告」や「出勤停止」、「帰国者。接触者市横断センター」への案内等の回答のほか、行政や保健所の指示に従うとの対応も目立つ。
感染予防策はまず手洗いやうがいの徹底、マスク着用、アルコール消毒など、会議やイベントの自粛・延期や中止、時差出勤やテレワークの実施なども挙がった。
風邪の症状が見られる社員には三菱地所コミュニティが「会社を休み速やかに医療機関の受診」の上、同居家族に同様の症状があれば「原則自宅勤務」を命じるとしている。長谷工コミュニティは全スタッフに「出勤前の体調・対応んチェック」を義務付け。テレビ会議やSkypeの活用も推奨している。政府による全国小中高の臨時休校要請への対応が見られる。
野村不動産パートナーズは「特別有給を付与」し、伊藤忠アーバンコミュニティは「育児・介護特別休暇」の措置を取った。管理物件では、現場スタッフや協力会社の感染予防を徹底。特に専有部での作業に関してマスク着用や作業員の検温など実施中だ。総会や理事会等の延期や中止の相談等の対応も。東急コミュティー・コミュニティワンは現場スタッフの出社前検温で「37度5分以上の熱が出た場合は出勤停止」の措置。穴吹ハウジングサービスは体調不良の管理員に「即時業務を中止」させる。
(マンション管理新聞・令和2年3月5日付の記事より抜粋)

 

 

実態把握へ調査開始<総務省関東管区行政評価局>〜都内の自治体・管理組合対象・4月にも結果公表へ〜

投稿日:2020年02月08日 作成者:右田 順久 (70 ヒット)

総務省関東管区行政評価局は1月22日、「マンションの適正な管理の推進等に関する調査」を開始する、と発表した。適切な修繕が行われていない高経年マンションが増加する恐れが生じているなどの背景から、マンションの適正な管理に向けた行政機関による支援策等の実施状況や管理の実状などの実態を把握するのが狙い。

調査結果は公表する。適正なマンション管理について区分所有者らの意識向上や行政の関与の強化・充実等に貢献し、一層の適正化を推進したい考えだ。調査対象にする行政機関は東京都と都内区市。管理状況等の届け出制度を設けている自治体が主な対象となる。届け出制度を設けていない自治体の参考になるような情報把握等も行う。
実状把握に関しては一般社団法人東京都マンション管理士会に業務を委託。管理組合に対する支援を行う中で発生していた問題などの事例を収集し、課題を整理した上で実状をまとめる予定だ。同局によれば、管理組合の許可が得られれば管理状況等の届け出制度に基づく支援等を受けたマンションを訪問し、実状をヒアリングする。3月まで調査を実施し、早ければ4月中に結果を発表する。
調査は、総務省の各管区行政評価局等が管轄する地域の住民生活に密着した行政上の問題を取り上げ調査を実施し、必要な改善を図る狙いを持つ「地域計画調査」として行われている。
(マンション管理新聞・令和2年2月5日付)

『適正化計画』都道府県等地方自治体へ策定を促進(国交省)〜適正化法 初の本格改正へ、2月下旬にも法案提出〜

投稿日:2020年01月28日 作成者:右田 順久 (78 ヒット)

国土交通省はマンション管理適正化法・マンション建替え円滑化法を改正する方針を決めた。1月20日に開会した通常国会に改正法案を提出する予定だ。
マンション管理適正化法の本格的な改正は、2000年の制定以降これが初めてとなる。2月下旬の提出を予定している。

マンション管理管理適正化法は、適切な維持管理の推進を図るため都道府県等地方自治体による、区域内マンションの立地状況等を踏まえた「マンション管理適正化計画」(仮称)の策定を促進する。建替え円滑化法は敷地売却ができる「要除却認定マンション」の対象を拡大するほか、団地の敷地分割を多数決で行えるようにする制度を創設する。
今回の法改正は社会資本整備審議会住宅宅地分科会・マンション政策小委員会が昨年12月に作成した、取りまとめ案に沿った内容だ。案は公表され、12月27日意見公募手続き(パブリックコメント)を開始。1月26日まで意見を募集している。取りまとめ案ではマンション管理適正化の推進策として「行政の役割の強化」を提示している。 地方自治体には「区域内のマンションの立地状況等を踏まえ、計画的にマンション管理適正化に関する施策を講じていくことが必要だ」などと言及。
国に対しては「地方自治体による能動的な関与を円滑化するために必要な措置を講じるべきだ」としている。
「要除却認定マンション」については、現行の要件である「耐震性不足」だけではなく老朽化、「特に外壁剥落等により居住者、近隣住民等の生命・身体に危険が生じる恐れがあるマンション」も対象とすることが重要だ、と指摘した。

適正化法については契約書面の電子化といった、マンション管理業関係の可能性も見込まれる。1月中にも一般社団法人マンション管理業協会が昨年実施したIT化・電子化の社会実験結果について、第三者で構成する検証検討会が国交省に報告書を提出する見通しだ。
今国会での法改正について同省・不動産業課は「現時点である、ないということは言えない」と話したが、報告書の提出を受け、改正法案に「書面交付原則の変更等」が盛り込まれる可能性がある。
(マンション管理新聞・令和2年1月25日付)

団地の敷地分割円滑化も〜マンション政策小委員会・まとめ案を提示〜

投稿日:2020年01月02日 作成者:右田 順久 (117 ヒット)

社会資本整備審議会住宅宅地分科会下の「マンション政策小員会」(齋藤広子委員長)の第3回会合が12月20日、東京都内で開かれた。マンション管理の課題・現状や取り組むべき施策の方向性などを盛り込んだ取りまとめ案を示した。案では以下の七つの施策の方向性を提示している。

➀行政の役割の強化、②管理の適切性の評価・適切な修繕の促進、③管理適正化の促進に係る専門家・専門機関の活用の促進、④建替えの円滑化の促進、敷地売却事業の対象拡充、➄団地における敷地分割の円滑化、⑥再生円滑化の促進に係る専門家・専門機関の活用の促進、⑦行政による再生円滑化のための取り組みの強化―。
➀は各自治体による実態把握等とともに管理不全への支援等、能動的な関与の必要性を明記。国に対しては、各自治体による能動的な関与を円滑化するために必要な措置を講じるべきだとした。
④は耐震性不足でなくても、居住者や近隣住民に危険を及ぼす恐れがあるマンションも敷地売却の対象とする旨「重要」とした。
➄は全員合意によらない敷地分割を可能とする仕組みの構築を求めるなど、これまでの会合を踏まえて方向性を示した。
案には「中長期的な課題」も。団地型の再生における一団地認定の変更や解除、被災マンションの再生、ストックの継続的な実態把握とそれを踏まえた多様な管理形態や新たな再生手法の在り方、の三つを挙げている。
案については意見公募を行い、寄せられた意見を基に2月10日の時期会合で最終取りまとめ案を提示、議論する。
(マンション管理新聞:令和2年1月5日号付)

2019年のマンション関係のニュース〜マンション管理新聞から〜

投稿日:2019年12月20日 作成者:右田 順久 (170 ヒット)

NEWS 1 東京都 マンション管理条例スタート
 東京都は3月29日、1983年以前に建築された6戸以上のマンションに管理状況の届け出を義務付ける「東京都におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」を公布・施行した。管理状況の届け出に関する規定は、来年4月1日に施行される。同条例は管理不全を防ぎ、適正な管理を促進するのが主な目的だ。

9月26日には、届出内容や提出期限などを規定した施工規則を公布。届け出内容では、管理組合・管理者等の有無、管理規約の有無と最終改正年、年1回以上の総会開催と総会議事録の有無、管理費の有無、修繕積立金の有無と1平方メートル当たりの月額、計画的な修繕の実施の有無と直近の実施年などを必須事項とした。適正な維持管理に関する事項として、長期修繕計画の有無・計画期間・最新作成年、滞納対応のルールの有無、空き住戸・賃貸化住戸の割合、耐震化の状況、設計図書の有無を定めた。
ほかに、マンションの社会的機能の向上に資する取り組みに関する事項として防災の活動やバリヤフリー化、共用部分のLED化など環境への取り組み、地域コミュニティに関する項目も設けている。提出期限は来年9月30日とした。届け出内容の更新は5年以内ごとに行う。

NEWS 2  適正管理 中古市場評価へ仕組みづくり
 一般社団法人マンション管理業協会(管理協)9月12日、マンション管理関係11団体による「マンション管理適正評価研究会」が発足した、と発表した。マンション管理の適正性が市場評価を受ける仕組みづくりを検討する。
会合では、管理情報の開示方法や管理状況の評価項目案などが示された。管理情報の開示は、管理組合にデーターベースに登録してもらう方式を提示した。登録する管理情報は、戸数など一般情報、評価する人で判断が分かれる客観情報、等級評価項目の三つを挙げた。
等級評価項目は、管理体制・組合収支・建築と設備・耐震診断関係・生活関連の五つの大項目の下にそれぞれの項目を設定した案を提示。11月の第3回会合では、マンション標準管理規への準拠状況が追加されている。 等級評価は、評価項目の合計ポイントに基づき評価し、S・A・B・C・Dの5段階評価を想定。満点は100ポイントで、90ポイント以上が最高評価のSとする案を示した。

NEWS 3  相次ぐ豪雨鵜被害 浸水対策でガイドライン策定へ
 今年も自然災害が発生した。8月の九州北部の豪雨のほか、関東などを襲った9月の台風15号や10月の台風19号でマンションにも被害が出た。台風15号では、強風によるガラスやバルコニー隔壁板などの破損、豪雨による機械式駐車場冠水などの被害があった。停電に伴う断水やエレベーター・排水ポンプの停止も発生した。
10月の台風19号でタワーマンションなどの浸水被害に伴う電気設備故障事故が発生したことを受けて、国土交通省と経済産業省は「建築物における電気設備の浸水対策のあり方に関する検討会」を設置。11月27日に都内で第1回会合を開いた。国交省によれば、来年3月中に高圧受電設備を持つマンションやオフィスビルなどを対象にしたガイドラインを策定する見込み。  

NEWS 4  住生活基本計画見直しで『施策委員会』
 2016年に閣議決定された住生活基本計画の見直しについて議論する第47回社会資本整備審議会住宅宅地分科会が、9月12日、都内で開かれた。来年6月にも中間取りまとめを行う方針。マンション管理関係では、ストック時代の新たなマンション政策の在り方を検討するため、「マンション政策小委員会」を設置し、自治体による管理適正化への関与の強化・充実、再生円滑化のニーズに対応した事業手法の拡大、団地の柔軟な再生についても検討するとした。
同委員会の第1回会合では、①自治体が管理の段階から関与する必要性や有効策②耐震性不足以外の老朽化マンションを要除却認定する必要性③一部を残して他棟の建替え等を円滑に行うための敷地分割の要件等の考え方―などが論点として提示された。②については「要除却認定する基準について、築年数など単一のものでは難しいため総合的な視点での基準作りが必要」とする意見が上がった。

NEWS 5  大規模修繕工事の不確定要素を調査
 公益財団法人マンション管理センターは8月26日、追加工事や実数精算といった大規模修繕工事の不確定要素に係る取扱いの実態を調べるため、設計・管理コンサルタント業者を対象にアンケートを調査した結果を公表した。205社中、有効回答は55。
回答したコンサルの81.1%が、最終的な補修箇所を着工後実際の劣化状況に応じて決め、終了時に精算する「実数精算方式」を採用していた。工事業者が事前に自ら数量を確定し値段をいれる「責任数量方式」は11.9%。精算は契約金額から「追加精算になることが多い」、つまり増額になるケースが43.8%。
予備費は工事費の「10%程度」が最も多かった。
<以上、マンション管理新聞(令和元年12月15・25日付合併)の記事より抜粋>

東京都「総合計画」策定に着手~検討会設置 19年度中に、来年1月に意見公募~

投稿日:2019年11月12日 作成者:右田 順久 (147 ヒット)

今年3月に施行された東京都のマンション管理条例で、知事による作成が義務付けられた、
管理不全を予防し適正な管理を促進するための基本施策を具体化する「総合計画」の作成に都が着手した。

10月31日に都が公表した資料によれば、計画作成に当たり「マンションの総合的な計画に関する検討会」(座長=齊藤広子・横浜市立大学教授)を設置。すでに2回会合を開いた。
会合は非公開だが議事概要は公開する。12月11日の第3回会合で計画の素案をまとめ、来年1月に意見公募を行う。3月中に計画を作成する見通しだ。
検討会では▽計画策定の背景と目的、計画の性格と位置付け、期間▽東京が目指すマンション居住の将来像▽施策展開に当たっての基本方針▽施策目標と具体的な施策展開―などについて検討する。

計画期間は2020年度~29年度の10年間の予定。政策目標を設定するほか、主要施策については5カ年の年次計画を示し、工程を明らかにする。
計画は都の住宅マスタープランの下位計画と位置付ける。内容・構成は16年3月に策定した「良質なマンションストックの形成促進計画」を踏襲する。
都が示した資料では、計画の構成は「良質なマンションストックの促進企画」をそのままスライドさせた。検討会で議論するマンション居住の将来像や基本方針、施策目標等も、3月に施行したマンション管理条例を踏まえた改編や来年4月にスタートする管理状況届け出制度に関する部分を改めた以外は、現段階では「良質なマンションストックの促進計画」で示された内容をほぼ引き継いでいる.
「良質なマンションストックの形成促進計画」と比較すると、「マンション居住の将来像」では、「全体像」に、新しく「管理が良好なマンションが適正に評価される市場環境が整備されている」と記載。「管理不全の兆候のあるマンション等に対する調査や助言、アドバイザー派遣による支援が行われ、マンションが適切に管理運営されている」とうたった。
そのほかでは「改修や建て替え、敷地売却などさまざまな再生手法の中から、管理組合がマンションの状況に応じた最適な手法を選択し、マンションが適切に再生されている」といった将来像を追加している。具体的な施策展開についても、基本的には「良質なマンションストックの形成促進計画」の内容にのっとっている。
(マンション管理新聞:令和元年11月5日付)

住生活基本計画見直しで再生事業手法の拡充を議論<社会資本整備審住宅宅地分科会>~マンション管理適正化の自治体関与の強化も政策の在り方検討・マンション政策小委員会設置~

投稿日:2019年10月01日 作成者:右田 順久 (158 ヒット)

第47回社会資本整備審議会住宅宅地分科会(会長=中井検裕・東京工業大学環境・社会理工学院長)が9月12日、東京都内で開かれた。2016年に閣議決定された住生活基本計画の見直しについて議論する。来年5月まで毎月開催し、6月にも中間とりまとめを行う方針。新たな計画は21年3月の閣議決定を見込んでいる。                                                   ◇
マンション管理に係る主な見直しテーマは「マンションの老朽化、居住者の高齢化が見込まれる中、管理の適正化や再生にどのように取り組むべきか」。
主な課題としては管理不全の発生、新耐震基準マンション・大規模団地の高経年化、マンションの大規模化、既存ストックの増加を提示した。
ストック時代における新たなマンション政策の在り方を検討する必要があるとし、分科会下に、「マンション政策小委員会」を設置。同委員会で地方自治体によるマンション管理適正化への関与の強化・充実、再生円滑化のニーズに対応した事業手法の拡大、団地の柔軟な再生、といった事項について検討する、とした。委員会は来月以降3~4回議論を行い、年内に施策の在り方の方向性を示す。

住生活基本計画は06年施行の住生活基本法に基づき策定される。計画期間は10年で、おおむね5年毎に見直しを行っている。現行の計画期間は16年度から25年度まで。マンション管理関係では、敷地売却制度の活用促進や管理組合の担い手不足への対応などを基本施策として盛り込んで入る。
(マンション管理新聞・令和元年9月25日付)

「書面の電子化にも言及」管理協が国交相宛に提出~適正管理の方策で要望<コスト削減効果大きい>~

投稿日:2019年09月01日 作成者:右田 順久 (243 ヒット)

一般社団法人マンション管理業協会(管理協、岡本潮理事長)は8月6日、「マンションの適正な管理を確保するための方策に関する要望」を石井啓一国土交通大臣宛てに提出した。

具体的な要望は10項目(末尾の※印をご参照)
管理費・修繕積立金の負担軽減や管理組合資金を確保する観点から、税制優遇制度等の創設や長期優良住宅化リフォーム推進事業の対象工事に機械式駐車場の解体・埋め戻し工事を追加するなどの措置を求めた。
マンション管理適正化法上の重要事項説明、契約成立時の書面交付方法に「電磁的方法」を追加する、また管理事務の報告にIT等を使った対面以外の方法を追加するなどの対応を求めている。
管理組合の都合による業務の縮小、管理業者の住所変更を、契約更新時に説明会を開く必要がない「従前の管理受託契約と同一の条件」の該当要件に加えるよう求めるなどの要望も行った。
管理費・修繕積立金については、一定割合を、勤労世帯なら所得税額控除、年金生活者世帯なら固定資産税の減額といった措置で負担軽減を図る、などのプランを示した。
重説等の電磁化については、管理員が常駐していない物件やリゾートマンションなど「管理業者の従業員が近隣で事業を営んでいないケースがある」と指摘した上で、IT技術を活用すれば地理的・時間的な制約をなくすことができ、従来要した時間・経済的コスト大幅に縮減できる、と訴えている。
重要事項説明書の電子化についても言及した。要望では、特に「従前と同一の条件」で契約を更新する際、「事前に全戸配布する契約書等の写しも相当量に上る」とし、電子化が実現すれば「経済的コスト縮減の効果は大きく、書類管理労力に伴うコストも大幅な削減が期待できる」とメリットを述べた。電子化が認められれば、書面の掲示を電子掲示板で行えるようになり、美観や効率性の向上も図れる、としている。


※【具体的な要望としての10項目】
(1)マンションの適正な管理を実現するための方策
1.管理情報の開示(法律関係)、2.情報開示マンションに係る優遇措置(予算関係)

(2)マンションの適時適切な修繕を実現するための方策
1.区分所有者が管理組合に納入する管理費・修繕積立金の負担軽減等の措置(税制・予算関係)、2.長期優良住宅化リフォーム推進事業の延長と拡充(予算関係)
(3)マンション管理適正化法の見直しに関する要望

1.AI・IoT等先進技術活用(法律関係)、2.重要事項説明の適正化(法律関係)、3.重要事項説明の同一の条件の対象の追加(法律関係)、4.管理業務主任者証の再交付(法律関係)、5.従業員証明書の記載項目(法律関係)
(4)その他の要望
1.大型の郵便受け箱設置・オープン型宅配ボックス設置のための補助制度の拡充(予算関係)

<マンション管理新聞:令和元年8月15日・25日付合併号>

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