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「積立金の平均12,878円。㎡当たり210円、23区は213円・市部は198円」～東京都内・既存分譲マンションの設定値を調査＜マンション管理新聞＞（2023年1～3月流通10,839件対象）～

マンション管理新聞社は2023年1～3月に流通した東京都内の既存分譲マンション1万839戸を対象に、管理費・修繕積立金の設定額等を調査した。調査は今回で20回目。データは23区、市部に分類し、築年，管理形態、戸数（規模）で区分した。（以下、第1240号・6月25日記事の抜粋）
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23年1～3月に流通した東京都内の既存分譲マンション1万839戸(件)を対象に、平均管理費・修繕積立金、1平方メートル当たりの価格等のデータをまとめた。（下記の表➀を参照）　調査対象1万839戸を「23区」とそれ以外の「市部」に分類すると、23区は9035戸で全体の83.4％。
今回集計分の「㎡当たり価格（既存マンションの)」は23区で104.5万円。過去最高値を記録した昨年の99.2万円を更新した。価格が100万円を超えたのは07年の調査開始以降初めて。都全体でも95.6万円と、昨年の過去最高値（90.5万円）を更新している。（既存マンションの)平均価格は23区6281万円、市部3759万円。
平均管理費は1万4688円。昨年下半期に都内で供給された新築物件の平均管理費と比べると、6369円安い。1平方メートル当たりの単価は239円。
平均修繕積立金は1万2878円。前回比で736円増。1平方メートル当たりでは210円で、これも過去最高を更新。23区は213円。市部は198円で、いずれも過去最高を記録している。23区は前回比で11円もアップし、一気に210円台に突入した。市部も前回比で7円アップ。都全体で10円アップしている。
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表②（下記の表②を参照）では、対象調査を築年別に分類した。
平均価格は「5年未満」では9214万円。築30年以上の各区分とは、いずれも2倍以上の差がある。
築20年未満の3区分における平均価格は7000万円を超えていた。
平均管理費は「5年未満」が1万9289円、平均修繕積立金は「20年～30年未満」が1万4927円で最も高かった。1平方メートル当たりの管理費の最高値も「5年未満」で319円。1平方メートル当たりの積立金は「50年以上」が228円で最高。「30年～40年未満」が224円で続いた。
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次には（下記に別表に東京都の『既存マンション・区市別データ（2023.1～3月販売分）（主要な区・市を抜粋）』を参照）として、区別及び市別のデータをまとめた。
「㎡当管理費」は前回と同様に、港区が334円でトップ。千代田区が340円で2位。3位は渋谷区で314円。「㎡当積立金」は前回4位タイの杉並区が234円で1位。武蔵野市が230円で続く。港区が227円で第3位であった。

表➀東京都・既存マンションデータ（2023.1月～3月販売分）

表②既存マンション・築年別データ（2023.1月～3月販売分）（2023.1月～3月販売分）

別表：東京都・主な区市別・既存マンションデータ（2023.1月～3月販売分）

（以上、マンション管理新聞：令和5年6月25日号の記事より抜粋　）

「防災」、認定基準の必須項目に＜管理計画認定制度＞～東京都が国に提案要求、長寿命化促進税制・適用要件緩和も～

東京都は6月15日、2024年度の国の施策要求をまとめ、公表した。11月の国の予算編成に対する提案要求と併せ、毎年2回提案要求を行っており「マンションの適正な管理と円滑な再生による良質なストックの形成促進」では、新たに「マンションの防災の推進」などを加えた。
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今月5月に決定された「東京都地域防災計画　震災編（令和5年度修正）」で、マンション固有の課題や対策の方向性などが示されたことを踏まえ、エレベーターなど設備の対策や速やかな復旧等、また十分な備蓄が重要だと指摘。具体的な要求としてマンション管理計画認定制度で防災に係る計画作成・周知・訓練実施の取り組みを必須項目にするなど制度を拡充し、認定等を取得した場合「非常用発電設備、エレベーター、給排水・トイレ、設備等の防災対策に対して財政的な支援を行うこと」を求めた。
防災に積極的に取り組むマンションが「より評価される市場の形成に取り組むこと」とした。

災害時の共助を促進するため「マンション内および地域コミュニティーとのつながり形成に資する支援を強化すること」も求めた。
適正な管理と円滑な再生では「マンションの管理水準の向上」で新たに長寿命化促進税制について要求。申請できるマンションは「限定的」だとして、長寿命化工事の実施にかかわらず管理計画認定マンションを適用範囲に含めるとともに、特例措置の恒久化や対象税目の拡大などを求めている。
既存マンションでの太陽光発電設備導入の円滑化も要求に追加した。決議要件について「共用部分の変更としての扱いを明確にする」などの措置を求めている。

（マンション管理新聞：令和5年6月25日号の記事より抜粋）

『利益相反防止へ監督制度（全国マンション問題研究会）』～区分所有法改正で意見書「第三者管理」で注文も～

マンション管理問題に取り組む弁護士らで組織する全国マンション問題研究会（山上知裕代表幹事）は4月11日付で法務省民事局宛てに「区分所有法制の改正に関する意見書」を提出した。「管理費等債権を登記された抵当権者に優先させる」など６事項を、区分所有法見直しの中間試案策定段階で論点や問題意識として追加するよう要望した。
それ以外の事項は別途意見書を作成・提出する予定だ。
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意見書で取り上げたのは、▽管理費等債権の優先化、▽管理費等債権放棄の明確化、▽管理組合法人の理事等資格の明記、▽区分所有者以外の者が管理者となる場合の監督制度、▽管理組合による専有部分の取得、▽区分所有者の「適正管理義務」の6事項。
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管理費等債権の優先化や放棄の明確化、管理組合による専有部分の取得は今年1月21日、横浜市で開いた同研究会でも報告している。「管理組合法人の理事等資格の明記」では「理事に法人がなれるとの解釈を法文上明らかにすべきである」と求めている。理由として「法人が管理組合法人の理事になることを制限する見解」が影響し法人化していない管理組合においても「法人が理事になれないとの解釈されることある」と指摘している。
「法人が区分所有者でありながら管理組合法人の理事に就任する機会を奪われるだけの合理的な理由はない」などとして、管理組合の法人化・非法人を問わず「政策的に禁止する理由はない」とした。「区分所有者以外の者が管理者となる場合の監督制度」では「管理組合法人と同じく監事の設置を義務化するなど、当該管理者の利益相反取引等を監督するための制度を検討すべきである」と訴えた。理由として管理会社が管理者に就任する「第三者管理」の増加を挙げている。
管理会社が管理者として行う管理委託契約締結といった自己契約や双方代理は管理組合の集会決議で「許諾し得る余地はある」としたが「管理の専門知識が疎い素人が区分所有者であることが通常」だとして「集会決議が管理会社の監督機能を十分に果たすとは言い難い」と指摘している。
また近時の管理会社による第三者管理では非理事会設置型が増加しているとして「管理会社が決めた方針が集会上程され集会決議が形骸化する傾向がより顕著である」とした。
管理会社以外でマンション管理士など専門家や区分所有者が管理者に就任するケースについても「利益相反の問題は生じ得るところ、それも含めた検討を排除する趣旨ではない」と言及している。「区分所有者の『適正管理義務』」は、法制審議会区分所有法制部会で議論されている「区分所有者の責務」について努力義務ではなく、「法的義務として適正に管理すべき『義務』を規定すべき」と求めている。理由としてタウンハウス」では雨漏りなど共用部分の劣化が他の区分所有者に影響が存在しない場合がある、などといった例を挙げ「共用部分に不具合があっても集会の決議がされず共用部分の維持・管理が行われないことがある」と指摘。
「適正管理義務」は原則「規約や集会の決議に基づく管理を実施すべき義務とし、例外として身体や財産への侵害が生じていたり、その恐れがあったりする場合に「保存行為を行うべき義務」と提案している。
専有部分・共用部分を対象にし、専有部分は当該区分所有者、共用部分は管理者か、管理者がいない場合は区分所有者全員とした。
保存行為では現行でも区分所有者が修繕したうえで費用を求償する方法はあるとしたが、具体的な適正管理義務にもとづく請求ができれば「区分所有者の団体を訴訟や交渉の土俵に乗せることができる」とし、請求の容認や交渉が成立すれば「区分所有者の団体による工事を実施することができる」とした。
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1月21日の全国マンション問題研究会で議論された「管理費等債権の優先化」では先取特権の順位を定めた区分所有法7条2項を改正するなどして「登記された抵当権者に優先させる立法が不可欠である」とした。同様に同研究会で議論した「管理費等債権放棄の明確化」では管理費等の放棄や手続きについて同法7条4項以下か新たに同条の2としての立法化を求めた。
具体的な条文として、➀規約もしくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について集会（普通）決議に基づき放棄することができる。②前項の決議について特別の利害関係を有する区分所有者は議決加わることができない、③第1項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げないーと示した。
「管理組合による専有部分の取得」も同研究会で議論した事項。管理組合等が目的の範囲内で取得することの明確化や手続きについての立法化を求めている。
立法に際し「多数決議によって専有部分を取得し得るという方向性での検討をおこなうべき」とした。
取得した専有部分の議決権の行使については「否定する方向で検討がおこなわれるべき」とし、また当該管理費は「管理組合が支出し管理組合がこれに対応する収入を得るという循環が生じるだけである」として「負担義務は端的に否定すべきである」とした。
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意見書の中身はNPO法人全国マンション管理組合連合会（全管連）が同日付で提出した要望書と重複する部分が少なくない。同研究会に参加する折田康宏弁護士は「全国マンション問題研究会と全管連は一体となって発展してきた経緯があり、今回も考えが一致している部分がある」と話す。

（マンション管理新聞：令和5年４月25日・5月5日合併号の記事より）

『一定期間の見直しは必須』（マンション管理センター・３／１４特別セミナー） ～長期修繕計画・修繕積立金の意義を解説～

公益財団法人マンション管理センターは3月14日、東京都千代田区で日本教育会館で特別セミナーを開いた。
第一部ではスペースユニオン1級建築士事務所の奥澤健一代表が「大規模修繕工事と修繕積立金の意義～長期修繕計画作成ガイドライン等改訂を踏まえて～」のタイトルで講演をした。

奥澤代表はまず、長計が必要な理由を解説。建築材料や設備機器は修繕が必要な時期や周期に違いがあるため、ばらばらの素材に対する修繕を場当たり的に実施すると「経済性・合理性・居住者への生活利便性への悪影響が出る」と指摘した。
修繕時期や終期を「ある程度集約することで経済性や効率性を高めたり、居住者の生活障害を低減するために長計は必要」と解説した。
長計の見直しについては「時期や工事費は変わっていくため一応の目安に過ぎない必ず実行しなければいけないものでもない。社会・経済情勢なども変わる」とし、「一定期間での見直しは必須」だと訴えた。

（マンション管理新聞：令和5年3月25日付の記事より）

『認定数、20件超える。2月14日時点』」～「管理計画認定制度」開始から10か月強。今年に入り5件、計21件に～

昨年4月1日にスタートしたマンション管理計画認定制度の認定マンションが20件を超えた。2月14日時点で公益財団法人マンション管理センターのホームページの「管理計画認定マンション閲覧サイト」には21件掲載されている。制度開始から8カ月で二桁に乗せたが、そこから2カ月で倍増した。
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掲載は管理組合の意思によるため、非公表のマンションが存在する可能性はある。また、自治体に直接申請・認定されたケースは同サイトの掲載までに「ラグ」が生じる場合がある。
東京都板橋区が6月に全国で初めて認定して以降、11月29日の名古屋市の3件、横浜市の1件で認定件数が計11件となり、二桁台に。
12月1日には熊本市で第１号、同月5日には尼崎市と八王子市で第1号が誕生するなどし昨年末までに計16件が認定。
今年に入ってからは1月12日に横浜市、同13日に静岡市、同24日に神戸市で第1号が認定。2月に入り6日に神戸市第2号、同7日に名古屋市第5号が認定され、計21件となった。
認定マンション21件中、築30年超は11件。そのうち築40年以上は5件。築年数で最も古いのは12月14日に認定された横浜市の「竹山16-2住宅」で築52年。最も新しいのは1月12日に 認定された横浜市「プライム港南台」で築3年。（以下、省略）

（マンション管理新聞：令和5年2月15日付の記事より抜粋）

『固定資産税減額へ特別措置「積立金引き上げ」など条件」（国交省）』～築20年超・過去1回以上の工事・大規模修繕実施で、管理計画認定申請時～

国土交通省は12月16日、2023年度の税制改正要望のへ結果の概要を公表した。
一定の要件を満たし長寿命化に資する大規模修繕工事を実施した場合、区分所有者に対する建物部分の固定資産税を減額する特例措置「マンション長寿命化促進税制」が実現する。関連税法の改正が前提だ。
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要望結果では8月の要求事項にはなかった「築後20年以上が経過している10戸以上」「長寿命化工事を過去に1回以上適切に実施」などの要件が追加されている。
対象となるマンションの要件として築20年超・10戸以上や過去1回以上の工事実施、修繕積立金を引き上げて管理計画認定制度の認定を受けていることなど設定する。
要件を満たしたマンションの工事実施翌年度の固定資産税を自治体が条例で定める減額割合の範囲内で減額する。減額割合は最大2分の１。
「長寿命化に資する大規模修繕工事」とは「屋根防水」「床防水」「外壁塗装等」としている。また「築20年を過ぎると外壁のひび割れなども増えてくる。そのタイミングで工事をしてもらうということもあって設定した」と話している。築20年を超えているかどうかは長寿命化に資する大規模修繕工事の「完了日」とする方針。
戸数要件については「工事が行われなかった場合に周囲への悪影響が大きくなってくるので設けた。全国的にかなりの割合で10戸以上があるのでいったんそこで区切った」という。店舗や事務所を含めるかは未定。
「長寿命化工事を過去に１回以上適切に実施」は「屋根防水」「床防水」「外壁塗装等」工事を実施したかどうかを求める。工事のタイミングは「一緒でなくても大丈夫」にする方針。「長期寿命化工事の実施に必要な積立金を確保」は、同参事官付によれば、管理計画認定制度の認定マンションのうち、修繕積立金を引き上げて認定を受けていることを求める。
（以下、省略）

（マンション管理新聞：令和5年1月5日付の記事より抜粋）

『長期修繕計画案の作成を支援』等の23年度予算要求＜東京都＞〜「管理不全予防」予防改善で。省エネ・再エネ検討支援も〜

東京都は11月15日、2023年度予算の要求概要を発表した。住宅政策本部は「マンション政策費」として22年度予算の1・5倍弱にあたる11億2100万円を計上。
マンション適正管理・再生促進事業に6億4800万円、マンション耐震改修促進事業に4億7300万円を充てた。
適正管理・再生促進事業における「マンションの管理適正化の促進」は22年度予算要求額4400万円増の2億1000万円を要求。23年度は管理不全が疑われるマンションらに対し専門家が長期修繕計画案を作成する事業を始める。
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マンションにおける社会的機能の向上を支援する事業も始める。
マンション課は「防災や認知症住民への対処など居住福祉の観点で管理組合が支援できる仕組みを関係団体と連携しながら考えていきたい」としている。
専門家がマンションを訪れ講座などを行い、管理組合が問題に取り組むきっかけにしてもらう、といった事業を想定している。
「 管理状況届け出制度」で、届け出内容から管理不全の兆候があるマンションを個別訪問する「適正管理啓発隊」、届け出を行ったマンションへの「アドバイザー派遣費用助成」継続する。
マンション再生の促進」は、同比1400万減の2400万円を計上した。新規事業としてマンションの長寿命化改修検討調査を行う。
「マンション改良利子補給」は同比2000万円減の5200万円を計上した。
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既存マンションの省エネ・再エネを促進する事業も始める。マンション課によれば、省エネ等検討の初期段階で専門家が省エネ効果や対策工事費の概算等を示し、管理組合の取り組みを支援する。マンション耐震改修事業は同比2億5700万円増。

（マンション管理新聞：令和4年11月25日付の記事より抜粋）

マンション管理適正化推進計画・58自治体が策定・認定制度、9割が実施（改正法施行から半年超）～10月1日現在、市部は42、政令都市は12市で〜

4月1日の施行から10月で半年が経過したマンション管理適正化推進計画・管理計画認定制度。マンション管理新聞社の調べでは10月1日時点で、少なくとも全国58自治体が適正化推進計画を策定していることが確認できた。
4月1日までに策定した自治体を調べた前回調査から13自治体増えた。新たに計画を策定したのは２県11市。このうち1件9市で管理計画認定制度も開始している。
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10月1日時点でマンション管理適正化推進計画の策定が確認できた全国58自治体について管理計画認定制度の有無、開始時期、独自基準の有無などを表に示した。
4月2日以降に推進計画を策定したのは都道府県では広島・沖縄県、市部では仙台・横浜・大府。半田・豊田・堺・高槻・東大阪・神戸・田辺・海南市。制度施行日までに策定した45自治体を含めると策定済は都道府県が1都1府14県、区市が41市。
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　東京23区は板橋区のみ策定済み。東京市部では全29市のうち府中・八王子・小金井市のみだった。政令指定都市では全20市中12市が策定。残るは8市だ。
地域別で見ると、関西が1府3県16市で最多。大阪が1府9市と最も多い。
東海・中部は2県11市で愛知が1県6市で半分を占めている。関東は1都3県8区市。東京が1都4区市で最も多かった。
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管理計画認定制度を開始しているのは53自治体。都府県は沖縄県を除く1都1府13県。沖縄県は来年4月をお呈している。区市では42区市中38区市が開始しており、前回の27区市から11市増えた。　政令指定都市を見ると、横浜を除く11市が実施済み。横浜市は11月1日に開始予定だ。

地域別の適正化推進計画等の策定状況

10月1日時点。都府県は町又は町村部。かっこ表記は認定制度未実施自治体

（マンション管理新聞：令和4年10月25日付記事より抜粋）

東京都「維持管理促進キャンペーン」（10/１～10/31）～都管理・再生セミナーの他、11区5市・9団体が参加〜

東京都は9月16日、「分譲マンション維持管理促進キャンペーン」の開催スケジュールを発表した。実施期間は10月1日～31日。同キャンペーンは今回で14回目。
今年は11区（新宿・文京・台東・墨田・江東・品川・大田・世田谷・豊島・練馬・江戸川）・5市（八王子・三鷹・青梅・調布・町田）が参加する。
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  都と一般社団法人東京都マンション管理士会は15日、都議会議事堂・都民ホールで「東京都マンション管理・再生セミナー2022」を開く。実地開催は19年以来3年ぶり。同士会の親泊哲理事長が管理計画認制度の取得のポイント、同士会都心区支部の糟谷英一郎省エネ担当が既存マンションの省エネ対策、一般社団法人日本建材・住宅設備産業協会の吉原豊・マンション省エネ改修推進部会部会長が既存マンション省エネ改修について解説する。他に電気自動車(EV)充電設備の導入等についての講演がある。
午後2時から5時30分まで。先着100人。リモート参加も可能。10月7日締切り。
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  大田区は16日、区立消費者センターでセミナーを開き、都管理士会大田支部の守屋誠管理士が「管理組合運営は合意形成が肝」のタイトルで講演する。22日の文京区のセミナーは「目で見て分かる大規模修繕～失敗例から学ぶ」。
八王子市のセミナーは22日、クリエイトホールで開催。同士会の親泊哲理事長が「大規模修繕工事と管理組合会計」のタイトルで講演する。
なお、キャンペーンの詳細については東京都マンションポータルサイトに掲載中。

（マンション管理新聞：令和4年9月25日付記事より抜粋）

「区分所有法」見直しを諮問・法相会見～建て替え決議要件緩和も。法制審議総会（9月12日）で〜

葉梨康弘法相は9月2日、閣議後の会見で区分所有法の見直しについて法制審議会（法相の諮問機関）も諮問する意向を明らかにした。9月12日の法制審総会で区分所有法制の見直しを諮問する。建て替え決議要件の緩和などを検討する見込みだ。
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  葉梨法相は会見で建物の老朽化・区分所有者の高齢化に伴い空き家化や所在不明区分所有者の増加が進んでいるとし「分譲マンションなどの区分所有建物を管理する、例えば大規模修繕、再生、建て替えをするには合意形成の中で相当なハードルがある」と述べた。
一方で「それを円滑化しなければいけない課題もあるし、また非常に災害が多く、被災した建物に再生を図ることは喫緊の課題」とし、被災マンションの再建にも言及した。

（マンション管理新聞：令和4年9月5日付記事より）