建替法規則(団地型の敷地売却)など改正~国交省、検討会の提示案を踏襲・3月中にも制度開始へ~

投稿日:2018年03月01日 作成者:右田 順久 (609 ヒット)

団地型マンションの敷地売却制度が3月中にもスタートする。
昨年10月、「住宅団地の再生のあり方に関する検討会」(浅見泰司座長)で提示された制度案を基に国土交通省は昨年12月、マンション建替え円滑化法(マンション建替法)施行規則・基本方針に加え、「耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン」の改正案をまとめ、パブリックコメントで意見を募集。2月28日に開かれる検討会を経て、3月中に規則・基本方針を改正し、公布・施行する。
団地型における敷地売却制度構築について国交省マンション政策室は「2017年度中に終わらせる」とするが、「中間取りまとめをいつ行うかなど、その後の流れについては、次回の会議次第」と話している。

意見募集は1月22日締め切り。2月20日時点での意見集計を同政策室に聞いた。
意見提出者数(団体含む)と意見数は共に「数件程度」。意見内容は「団地内の全棟で手続きを同一化すべき」など、改正案に盛り込まれている点の提示などが多く、「具体的に中身に踏み込んだものはなかった」と話した。

団地型の敷地売却制度は、団地内の全棟が耐震性不足と認定された場合に適用対象となる。全ての棟で5分の4の決議を行うことが必要だ。規則の改正案では、買受け計画の申請を規定する53条を見直し、他棟の買受け計画の認定申請を行う予定時期を追加することとしている。同一団地内の全要除却マンションが確実に買い受けられ、かつ除却されるようにする狙い。別記様式18の買受け計画書も他棟の認定申請予定時期を記載できるよう改正する。
基本方針は全ての棟で敷地売却組合を設立することなどを加える。ガイドラインは、再生方針決議や売却推進決議等は一般的に団地管理組合の普通決議で行う旨、法に基づく手続きは団地全体での合意を前提とし、各棟で進める旨を明記するなどの改訂を行う。
(マンション管理新聞:平成30年2月25日付)

民泊事業・関係資料まとめ書籍化<マンション管理センター>~『可否』検討・議論の材料に。標準規約、ガイドラインも~

投稿日:2018年02月18日 作成者:右田 順久 (545 ヒット)

公益財団法人マンション管理センターは2月13日、「住宅宿泊事業(民泊事業)関係資料集」を発刊した。
法関係では住宅宿泊事業法・同法施行令・施行規則や関係告示に加え、国土交通省が昨年12月に公表した「民泊の安全措置の手引き」「住宅宿泊事業法施行要領(ガイドライン)」、旅館業法を収録。
分譲マンションに特化した資料としては昨年8月に改正されたマンション標準管理規約とパブリックコメントの結果、昨年9月~11月に同センタが主催した「住宅宿泊事業法公布に伴う『マンション標準管理規約』改正についての解説セミナ―」の講演資料をまとめている。
おととし11月の国交省住宅局長通知、昨年10月の内閣府地方創生推進事務局通知に加え、国家戦略特別区域法など、特区民泊についての資料も盛り込んだ。
同センターは「民泊を認めるのか、認めないのか検討し議論いただくための資料集」だとしている。定価税別500円、同センター通信購読会員は450円、登録管理組合には無料送付済み、登録組合が別途購入する場合は450円。A4版、361頁。問い合わせは同センター出版部☎03(3222)1535へ。
(マンション管理新聞:平成30年2月15日付)

総会・理事会議事録でも可<民泊ガイドライン>~「禁止の意思なし」証する書類「誓約書」も例示~

投稿日:2018年01月18日 作成者:右田 順久 (825 ヒット)

国土交通省・厚生労働省は12月26日、住宅宿泊事業法の解釈や留意事項をまとめた施行要領(ガイドライン)を公表した。
管理規約に民泊を禁止する規定がない分譲マンションで事業を行う場合に事業者が提出する書類として、「誓約書」が示された。
同法施行規則では、分譲マンションで事業を実施する場合に専有部分の用途に関する管理規約の写しの提出を義務化。規約に規定がない場合は「管理組合に民泊を禁止する意思がないことを確認したこと」を証する書類の提出を事業者に求めている。
「誓約書」には、管理組合に事業実施を報告した年月日、報告した管理組合の役職・指名、当該マンションでの民泊に関する決議の有無などを記載する。報告書の相手は理事長などの役員に行う。
誓約書以外に、同法成立以降の総会・理事会で民泊を禁じる意思表示が行われなかった場合、当該総会・理事会の議事録も「民泊を禁じる意思表示を行っていないことを証する書類」として認める。
ガイドラインでは「民泊を禁止する意思がない」とは、総会・理事会で民泊を禁じる決議が行われていない場合を指す、としている。
規約における民泊の禁止規定については「宿泊料を受けて人を宿泊させる事業」など「住宅宿泊事業を包含する事業を禁止する場合も含む」とし、「一定の様態の事業のみ可能とする規約の場合はそれ以外の様態は禁止されていると解される」との考え方を示した。
同法の対象となる住宅については「現に特定の者の生活が継続して営まれている家屋」や休日のみ生活しているセカンドハウスなど「生活の根拠としては使用していないが随時居住の用に供されている家屋」などを規定しているため、使用履歴が一切ない民泊専用の新築投資用マンションは「対象外」とした。
パブリックコメントで具体的な取り扱い例を示すよう求められていた標識の掲示場所は、共同住宅の場合、個別の住戸や共用玄関、集合ポストなど「公衆が認識しやすい箇所」が望ましいとした上で、分譲マンションの場合「あらかじめ管理組合と相談する」のが望ましい、とした。
(マンション管理新聞:平成30年1月15日付)

マンション管理組合理事長「理事会で解任可」~最高裁~

投稿日:2017年12月19日 作成者:右田 順久 (506 ヒット)

マンション管理組合の理事会で選んだ理事長であれば、理事会で解任できる—-。解任は不当と訴えた元理事長の裁判で18日、最高裁は初判断を示した。理事長の解任は、国土交通省が作成した管理規約のひな型に記載がなく、活用する多くのマンションに影響を与えそうだ。
問題になったのは福岡県のマンションのケース。理事長の男性が管理会社を競争で決めるべきだと謡えたところ、理事の反発を受け、欠席した理事会決議で解任された。男性は「理事長を理事会で解任できる、との定めはない」と訴えていた。
判決は、このマンションの管理規約に「理事の互選で理事長を選任できる」との定めがある点に注目。総会で選ばれた理事の過半数の意見で、理事の解任もできると認めた。その上で「解任できない」とした一、二審判決を破棄し、理事会の手続きが適切だったかを判断するため、審理を高裁に差し戻した。
全国の多くのマンションは、国交省作成の「標準管理規約」を参考にしている。だが、この規約には理事長を解任できるとは記されていない。同省は「必要があれば規約の見直しを検討をする」という。
日本マンション学会の折田泰宏弁護士は「会社の代表を役員会で選任、解任できるのと同じで、常識にかなった判断。総会を開くには時間や労力がかかるため、理事会で素早く対応できる方が実務にも合う。今後、標準管理規約にも、解任について明記されるようになるだろう」と話した。
(朝日新聞・朝刊:平成29年12月19日付)

設計コンサル『全国的な連絡会結成を』関係4団体参加協議会・申し合わせ事項発表~大規模修繕「適正取引」で検討~

投稿日:2017年11月20日 作成者:右田 順久 (599 ヒット)

「不適切コンサル」問題などを受け、大規模修繕工事の適正取引を促す方策を検討しようと今年4月、マンション管理関係4団体で発足した「マンション計画修繕工事における適正通引推進協議会」(川上湛永代表)は11月14日、マンション計画工事における適正取引に関する申し合わせ事項を発表した。
申し合わせ事項は、協議会参加団体は会員・構成員に対して適正取引に関する指導を行う―など3項目(下記を参照)。付帯事項として協議会にオブザーバーとして参加した改修設計コンサルタント団体、設計事務所らに今後の連携・情報共有を目的として全国的な連絡会(仮称・全国マンション改修設計コンサルタント連絡会)の結成を要望する。

協議会には一般社団法人マンション管理業協会、NPO法人全国マンション管理組合連合会(全管連)、一般社団法人マンション計画修繕施工協会、同・日本マンション管理士会連合会(日管連)が参加。
発表の席上、川上代表は、協議会の発足から申し合わせ事項の発表まで半年しかなった点に触れ「これからじっくりと取り組むテーマ」と言及。日管連の親泊会長は、設計コンサルタントについて、「そもそも設計として工事に携わる者が業者選定にかかわるのはどうか」と、現状に疑義を呈した。参加団体は各自倫理規定や会員行動要領などを設けており、事実上リベートの収受などを禁じている。全管連は「不適切コンサル問題」についての相談窓口をインターネット上に設ける。日管連は大規模修繕工事事業全般の運営を支援するためのノウハウづくりに取り組んでいく、といった対応を執るなどとしていた。

【申し合わせ事項】
1.当協議会参加団体は、会員社または構成員に対しての適正取引に関する指導を行う。
1.当協議会の参加団体は、信義誠実の原則に基づき社会的信頼を確保する。
1.当協議会の参加団体は、マンション関係団体連絡会と改変し、今後も情報の共有、連携を継続する。
付帯事項
今回オブザーバー参加していただいた改修設計コンサルタント団体、設計事務所の方々をはじめとして、マンション改修設計コンサルタントを業とする方々に、今後の連携情報共有を目的として全国的な連絡会の結成を本協議会として要望する。
(マンション管理新聞:平成29年11月15日付)

既存マンションの管理評価手法目指し制度に磨き<日管連>~マンション適正化診断サービス:来年から評価方法など変更~

投稿日:2017年10月31日 作成者:右田 順久 (652 ヒット)

一般社団法人日本マンション管理士会連合会(日管連、親泊哲会長)が、おととし始めた「マンション管理適正化診断サービス」の調査内容・評価方法を来年から一部変更する。
修繕積立金の滞納状況についての調査を追加するなど、「長期修繕計画・修繕積立金」、「法定点検・修繕工事」における調査内容などを見直し、より適正な診断と評価ができるようにする。これまでは「割安な損害保険に加入できるかどうかを知る」ためのサービスという色合いが濃かったが、今後は既存マンションの管理評価手法として管理組合に認知される制度を目指す。

「マンション管理適正化診断サービス」は2015年7月にスタート。診断結果に応じ、日新火災海上保険が発売する火災保険の割引が受けられるなどのメリットがある。日管連によれば、今年8月末現在で2131管理組合・3075棟が同サービスを利用している。1年で約1000管理組合が利用した計算で、「好評を博していると評価できる」(佐藤優副会長)と、日管連も好感触を得ているようだ。
同サービスは管理実態や長期修繕計画の見直し状況など、14の大項目をも設け、それぞれ内容を確認。マンションの築年別に、状況に応じて得点を付け、最終的にS、A、Bの3段階で評価を行う。今回は、この診断項目ごとに設けているチェックポイントや加点基準を一部変更した。来年1月1日から適用する。
長期修繕計画では「均等積み立て方式」を採用し、計画の最終年の資金計画が黒字の場合、加点対象になるよう配慮したほか、修繕積立金の設定状況では管理費・修繕積立金を3ヶ月以上滞納している区分所有者がいない」などの調査項目を新設した。給・排水管工事に対しては、漏水事故が増加傾向にある点も加味し、加点対象を厳しくした。施工業者が大規模修繕瑕疵保険に加入し、保証期間内かどうかも見る。
評価事項の変更について佐藤優副会長は「これまで保険のためのサービスというウエートが高く、ソフトの見極めが少なかった。今回の改定ではソフト面での項目を増やした」と説明する。最高ランクの「S評価」を得るのは、今までより難しくなりそうだ。「今後は『既存マンションの管理評価ならこのサービス』というように、制度に磨きをかけていきたい」と意欲を見せる。
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〚マンション管理適正化診断サービス〛・・・研修プログラムを終了した「診断マンション管理士」が、管理実態や長期修繕計画、修繕工事の実施状況など計14項目についてチェックを行い、診断結果やアドバイスを記した「マンション共用部分診断レポート」を作成、提供する。診断は無料で実施する。診断は無料で実施する。診断結果はS、A、Bの3段階で評価し、結果に応じて日新火災海上保険が発売する共用部分用火災保険「マンションドクター火災保険」の保険料金の割引が受けられる。S評価を受けたマンションの管理組合には、イオンプロダクトファイナンスの「共用部分リニューアル融資」を利用する際に優遇金利が適用されるなどのメリットがある。
(マンション管理新聞:平成29年10月25日付記事の抜粋)

民泊の可否 条文整備(標準管理規約改正・国土交通省)~新築時の原始規約 細則委任も想定~

投稿日:2017年09月08日 作成者:右田 順久 (799 ヒット)

国土交通省マンション政策室は8月29日、マンション標準管理規約・同コメントを改正し、公表した。6月9日に成立した住宅宿泊事業法(民泊新法)を踏まえ、民泊事業の可否を定める条文を整備した。
6月19日に示された改正案から大きな変更はなかったが、新築時の原始規約においては民泊の可否について「使用規則に委任しておくこともあり得る」旨の考えをコメントに追加した。

改正は単棟型に加え、団地型、複合用途型で行われている。民泊の可否を定める規定は12号2項として整備された。昨年11月に提示された「特区民泊」の可否を定める条文例も12条2項として想定されているが、標準管理規約の改正という形で提示されていないためか、条文番号はついていなかった。条文・コメントともに、改正案とほぼ同じ内容だが、新築時に原始規約で民泊の可否について使用細則に委任しておくこともあり得る、とする考えを12条関係のコメントに追加した。民泊を認める場合の標識の取り扱いについて記した18条関係のコメントも「標識」を「標識の掲示場所等」に改め、別添4「管理情報提供様式に記載のある項目例」の専有部分使用規制関係にも民泊の可否を追加している。この2点は、いずれもパブリックコメントに寄せられた意見に配慮して行われた変更だ。

6月19日から7月18日まで1カ月間行われたパブリックコメントには、1120件の意見が寄せられた。団体を含む意見提出者数は、,294件と、前回改正時における760件・125を大きく上回った。最も多かった意見は「専有部分の用途等」で289件。法施行に間に合わない場合の対応や考え方を明らかにするよう求めたり、「特区民泊が含まれるのかどうかが不明」「特区民泊、民泊新法、旅館業法、シェアハウスをそれぞれの項として掲げる必要がある」といった意見が挙がった。規約で民泊を制限できるのは「せっかくの新法が完全な骨抜きになる」との意見もあった。
マンション政策室は「届け出の際に民泊を禁止する旨の管理規約などないか確認したい」とした上で、規約の改正までには一定期間を要することから「総会・理事会決議を含め、管理組合として民泊を禁止する方針が決定されていないことを届け出の際に確認する予定」だとした。特区民泊については、特区民泊の可否を定めるよう求めた。「専有部分の貸与」には269件、その他全般に関する事項や改正事項以外に係る意見として297件が寄せられた。民泊の賛否については「あくまで感覚的な話で、具体的2何割くらいとはいえないが、どちらかといえば反対的な意見が多かった」(マンション政策室)としている。
(マンション管理新聞:平成29年9月5日付)

団地の敷地売却も検討・17年度中にガイドライン~国交省・団地再生検討会(8月1日初会合)~

投稿日:2017年08月07日 作成者:右田 順久 (760 ヒット)

国土交通省は8月1日、東京・霞が関で「住宅団地の再生のあり方に関する検討会」(浅見泰司座長)の第2期第1回会合を開いた。昨年1月まで行われた第1期検討会での取りまとめを踏まえ、新たな再生手法や、建替え円滑化法上の敷地売却制度を団地マンションへ活用する場合の要件について検討する。
来年3月末に中間とりまとめを行い、敷地売却・一団地認定の要件取り消し・再開発の枠組みを生かした団地再生について、それぞれガイドラインを策定する方針だ。
会合では、団地の敷地売却制度について、現行法令を前提とした仕組みの案が提示された。土地を共有する全棟で耐震性が不足しているケースを対象にし、各棟で5分の4の決議を行えば、団地全体の敷地売却を可能にする。原則、同一法人やグループに売却することとしている。
ただ、委員からは「計画がしっかりしていれば別の事業者に売却してもいいのではないか」「1棟は売却、1棟は耐震改修というような手法も考えられるのでは」との意見も上がった。同省は「まずは現行法に則した制度を作り、その後課題を精査して考えたい」と述べた。
特定行政庁による一団地認定の職権取り消しについては、取り消しを行った際、公告区域内の全ての建築物に建築基準法違反が発生しない場合など、計4つの職権取り消しに係る例に基づく手続き方法や留意事項をまとめる。
第2期は2019年3月末までに計7回、会議を予定している。次回会合は10月ごろ開催する予定だ。(マンション管理新聞:平成29年8月5日付)

国交省立入検査 64社45.4%が違反 前回比7.6ポイント増~マンション管理業者141社を任意抽出 最多は「重要事項の説明等」~

投稿日:2017年07月29日 作成者:右田 順久 (513 ヒット)

国土交通省は7月19日、マンション管理業者に対する2016年度全国一斉立ち入り検査結果を発表した。是正指導率は45.4%。過去5年間では最も高い数値で、前回比で7.6ポイント上昇した。

05年度の実施以来、12回目。全国のマンション管理業者のうち各地方整備局、北海道開発局、内閣府沖縄総合事務局が141社を任意抽出し、16年10月から約3ヵ月間、事務所等への立ち入り検査を行った。登録業者数は2131。
検査は前回同様、管理業務主任者の設置や契約の成立時の書面の交付など5つの重要事項を中心に実施し、64社で、マンション管理適正化法の違反状態を確認。是正指導を行った。09年5月に省令改正した同法の制度改正に係る違反以外の是正者数は36。
前回比で、是正指導者数、是正指導比率共に増加した。同省は過去5年間の平均42.3%とし、「全体的な傾向としては例年並み」とする一方で、「省令改正による制度改正への理解不足が依然として見られる」としている。
5項目のうち、是正指導件数が最も多かったのは「重要事項の説明等」。不動産業課によれば、書面の記載ミスや漏れ等による違反が多くみられた。次に多かったのは「契約成立時の書面交付」で、こちらも説明書面の記載ミスや漏れが多数を占めた。
8年前の制度改正は「財産の分別管理」を主な内容としていたため、同項目では制度改正に係る違反が目立っていた。同課は「月次会計状況の報告書面の交付の遅れが多かった」とし、書面の記載ミスや漏れも確認されたと話す。財産の分別管理の認識不足も少なくなく、「イロハ方式」による財産管理の「徹底ができていない」(同課)現状だ。是正指導率が減少を示した「管理事務の報告」(14.2%、前回比2.1ポイント減)では、報告の遅れよる違反がほとんど。                       ◇
是正指導社数64のうち、一般社団法人マンション管理業協会(管理協)の会員会社で指導を受けたのは4社。管理協の担当者は「毎年減少傾向にあるのは一定の評価ができるが、究極の目標はゼロ。4社でも違反があったのは残念」と話している。
同省は「依然として協会社員において適正化法違反が見られることは誠に残念」とし、管理協に対し昨年度に引き続き同日付けで会員会社への管理適正化を要請。管理協は今年10月から12月にかけて、同法違反の未然防止などをテーマにした特別研修会を開く予定だという。

同課によると管理協会員・非会員の立ち入り検査結果の内訳についても纏めており、是正指導率については会員会社13.8%に対し、非会員会社は53.6%。差は昨年度末よりも拡大し、4倍近く開きがある。同省は「悪質な適正化法違反に対しては、適正化法に基づき厳正かつ適正に対処していく」としている。
(マンション管理新聞:平成29年7月25日付)

法案成立後「速やかに」モデル規約案を提示・トラブル防止へ<民泊新法案衆院で可決>~規約改正、間に合わなければ理事会・総会の“方針”でもOK~

投稿日:2017年06月13日 作成者:右田 順久 (652 ヒット)

住宅地での民泊を認める住宅宿泊事業法、いわゆる「民泊新法」法案が6月1日、衆院本会議で可決された。参院審議を経て今国会で成立する見込みだ。
5月30日の国土交通委員会(西銘恒三郎委員長)では、分譲マンションで民泊事業を行うには、届け出の際、管理規約に民泊を禁止する規定がない旨を記載させるようにするなどのトラブル防止策が提示される一方、民泊を禁止する場合と許容する場合の管理規約例を、法案成立後、早急に提示する考えが明らかにされた。
委員会で中村裕之委員(自民)の質疑に答えた藤井比早之政務次官は「トラブル防止に向け、マンション標準管理規約を早急に改正し、モデルとなる規約例を示す必要がある。法案成立後、速やかに改正標準管理規約を公表できるようにする」と答弁。一方で「管理規約の改正には一定の期間を要する」と実態を踏まえ、「管理規約上に民泊を禁止するか否かが明確に規定されていなくとも、管理組合の総会・理事会決議を含め、管理組合として民泊を禁止する方針が決定されているかどうかについて届け出により確認する」と述べ、「禁止する方針を決定したマンションにおける民泊事業の実施を防止する」考えを示した。
法施行に伴い、実際には民泊を禁止したくても、施行日までに管理規約が間に合わないケースを念頭においたものだ。同日の質疑で、由木文彦国土交通省住宅局長は民泊の可否について「管理規約上で明確にしておいて頂くことが望ましい」旨の認識を示した。
(マンション管理新聞:平成29年6月5日付)

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