管理規約案提示も<国交省>トラブル回避へ検討~「民泊」新法では住宅の位置付け~

投稿日:2016年06月28日 作成者:右田 順久 (914 ヒット)

 年内にも法案が提出される見込みの「民泊新法」の施行に際し、国土交通省が民泊関連の管理規約を提示することを検討している。
新法による民泊は「住宅を活用した宿泊サービス」と位置付けられており、現行のマンション標準管理規約における専有部分の用途変更だけでは、条文解釈をめぐって混乱が生じる可能性もある。同省は「専ら住宅~」という現行規定の解釈について専門家の意見を聞くなどする一方、トラブルの最小化を目的に分譲マンションで「民泊を認める場合」「民泊を認めない場合」それぞれの管理規約案を提示したい考えだ。 
 
  厚生労働省と観光庁が6月20日に開いた民泊サービスの在り方に関する検討会。この日で最後になった会合では、民泊サービスの制度設計の在り方についてまとめた最終報告案が提示され、承認された。22日には正式に報告書として公表された。
報告書は3月に示された中間報告を踏襲した内容。年間の提供日数に上限を設けるなどといった「一定の要件」を満たす「住宅」で宿泊サービスを行う場合、旅館業法の適用を受けず、インターネットによる届け出や登録で民泊を行えるようにする。
  サービスの形態は住宅提供者が居住しながら一部を利用者に提供する「家主居住型」と、提供者が不在の「家主不在型」を想定している。いずれも分譲マンションの場合は「管理規約に違反していない」ことの確認を求める。ただ、新法による民泊は「住宅」を活用した民泊サービスと位置付けられている。会合終了後、検討会の事務局サイドは「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」と規定するマンション標準管理規約の「専有部分の用途」について、「現実には住戸に小さなオフィスがある職場兼住居というケースもあり、判断が分かれる可能性もある」とコメント。「今後も分かり易く整理したい」と、現行規定が新法による民泊を認めていないかどうかの解釈については明言を避けた。                                                                                                                                                                                                                                          
国交省マンション政策室は「行政法上の『住宅』と、当事者間の合意内容にもよるが、管理規約のような民事上の契約における『住宅』の扱いはまた別」としている。ただ、今後立法化が進む中で規約解釈をめぐり、トラブルになる可能性もあることから、現行条文の解釈の掘り下げに加え、民泊関係の管理規約案を提示したい考えだ。(マンション管理新聞:平成28年6月25日付)

「市街地再開発なら、建て替え3分の2で」~改正法案が成立 国交省は実施目標・今後10年で約30団地~

投稿日:2016年06月06日 作成者:右田 順久 (1182 ヒット)

 都市再開発法を含む都市再生特別措置法等一部改正法案は6月1日、参議院本会議で賛成多数により可決・成立した。
自治体が都市計画に位置付ける場合の市街地再開発事業としてのマンション建て替えは、敷地共有者3分の2の同意でできるようになる。国土交通省は今後10年間で30団地での実施を目標としている。

 一括法案の中でマンションが特に関係するのは都市再開発法第20条の改正。組合施行の第一種市街地再開発事業において、敷地共有では共有者全員の合意が必要だったが、共有者各人を1人と数え方を改めることで、同意要件が通常の再開発事業同様の3分の2以上になる。
建て替えに伴う敷地分割は行いやすくなるとされ、一定の既存建築物を存置できる個別利用区制度も創設された。法案の審議は衆・参両院国土交通委員会で5月20日と31日行われ、共に賛成多数で原案通り可決した。
 5月20日衆・国土交通委員会で黒岩宇洋議員(民進)は、団地再生における区分所有法と都市再活法の優先関係を質問。
由木文彦同省住宅局長は「どちらの法を選ぶかは住民の合意形成次第」と答え、法改正により建て替えの際、市街地再開発事業が使いやすくなり、今後10年間の実施目標を「築45年以上の団地300弱のうち、1割に当たる約30団地」と示した。従前の1筆共有・全員同意による市街地再開発型建て替え実積は「墨田区の旧同潤会アパートのみ」答えた(同月31日・参院)。
木村伸子議員(共産)は20日、建て替えに際し区分所有法と比べ同意要件が低く、財産権・居住権の侵害になるのではと質問。
由木局長は区分所有法と異なり自治体の都市計画決定が必要となる点を強調し、「一定の施行区域要件を満たし、公益性・公共性のある事業として実施されるため、財産権等の侵害にはならない」と答えた。
 市街地建築課によると、改正法の施行時期は9月中の見込。(マンション管理新聞:平成28年6月5日付)

標準管理規約改正を受け「標準管理委託契約書」も準拠~情報開示規定を整備・国交省~

投稿日:2016年05月16日 作成者:右田 順久 (1407 ヒット)

国土交通省は4月25日、マンション標準管理委託契約書・同コメントの改正案を発表し。意見募集を始めた。
改正対象は改正標準管理規約におけるマンション管理情報開示規定に対応する部分のみで、標準管理委託契約書第14条と14条コメント。手数料を相手方から受領できる規定を契約本体で明文化し、開示項目は新設の別表の第5表に列記する。意見の募集は5月31日まで。
3月14日改正した改正した標準管理規約第64条へ閲覧対象に長期修繕計画書等を追加し、書面交付による開示や交付相手方の費用負担を規定した。標準管理委託契約書はこれらの規定に合わせる形。開示事項は規約別添4と同じ内容。改正案は第14条で、専有部分売却等のため、管理会社は宅建業者や管理組合員から書面等により開示の依頼があれば、管理組合に代わり、管理規約や別表5記載事項を書面等で開示する、と開示業務を規定。その費用は開示の相手方から受領できるとした。
第14条関係コメントでは、宅建業者や購入予定者に対する管理組合の財務・管理情報の開示はトラブルの未然防止や資産価値向上等の観点から意義があると指摘。「共用部分における重大事故・事件」の開示可否は管理組合に確認し、承認を得た上で開示することも考えられるとした。別表第5記載事項は重大事故等の個人名を除き、特段プライバシー配慮が必要な情報ではないとの認識も示している。
改正時期は「夏か遅くても年内」(不動産課)も見込み。(マンション管理新聞:平成28年5月15日付)

3/14国交省「マンション標準管理規約」(5年ぶり5回目)~管理組合「ガバナンス」強化へ。適正化指針も~

投稿日:2016年03月18日 作成者:右田 順久 (1556 ヒット)

国土交通省が3月14日、マンション管理適正化指針とマンション標準管理規約・同コメントの一部を改正した。昨年10月に行ったパブリックコメントの改正案とおおむね内容は同じ。
規約改正では、区分所有者以外の外部専門家も管理組合役員になれる規定を選択肢として設置。コミュニティー形成は、指針で管理組合の積極的な取り組みを望ましいと位置付けた上で、管理費と管理組合業務の規約条文から「近隣にも配慮した居住者間のコミュニティ形成」、いわゆるコミュニティ条項を削除した。規約改正は2011年7月以来5回目。新たな組合運営に対応する大きな変更を含んでいるが、個々のマンションの規約改正は任意。団地型・複合用途型の標準管理規約についても同様の改正を順次行う。

規約改正は12年1月から15年3月まで計11回開いた「新たな管理ルール検討会」(福井秀夫座長)の検討を踏まえたもの。
改正のポイントの特徴は、役員の資格要件(規約第35条)で「組合員」の規定を削除した条文を設け、外部専門家を活用したい組合に選択肢を用意した点。1982年5月の標準管理規約の初策定以来、「役員=区分所有者」として理事会運営方式が定着してきたが、今後第三者の理事長、理事、監事への就任が可能となり、いわゆる管理者管理の選択もできるようになる。各種活用パターンは規約コメントに別添例示している。ただし選任方法は細則で定めるとし、資格要件も含め細部の例示は今後検討される。
管理費と管理組合業務の規約条文も改正した。削除案に関係団体から異論のあった「地域コミュニティー形成」に関する費用や業務の規定は、検討会の提言通り削除となった。一方、指針の前文で、マンションのコミュニティー形成を「重要なものであり、管理組合においても、区分所有法に則り、積極的に取り組むことが望ましい」と明記。規約コメントで管理組合のコミュニティ形成活動の留意点を述べている。
そのほか、監事の理事会出席を義務付け、役員の利益相反取引防止規定や暴力団排除条項を新設。災害時等の理事会の応急対応を明確化し、理事長等による専有部分の立ち入り権限を容認した。
パブコメの結果は意見総数760。意見提出者数団体含め125。主要項目に対する国交省の考え方が示されている。
一連の役員責任強化は「管理組合のガバナンス強化の観点」に立って規定。外部専門家の資格要件等は、今後具体例の提示を検討する。議決権の価値割合設定を認める規約コメント部分は「あくまで新築時に限った選択肢」と強調した。コミュニティ―活動は「国交省としては、防災・防犯、美化・清掃、緑化・景観形成、生活ルール調整など、居住環境の維持・向上に資するコミュニティー活動には、管理費から支出可能であると考えています」と述べている。規約等各種資料は国交省ホームページ・「マンション政策」サイトの「マンション管理について」に掲載している。
(マンション管理新聞平成28年3月15日付)

良質なマンションストック・形成促進計画案公表~東京都 条例化、慎重に検討(22日まで意見募集)~

投稿日:2016年02月18日 作成者:右田 順久 (922 ヒット)

東京都は2月8日、今後10年間のマンション施策の目標を定めた「良質なマンションのストックの形成促進計画(案)」を発表した。22日まで意見を募集する。
2月1日に都住宅政策審議会で承認された都マンション施策推進計画案と同じ内容。2016年度から25年度まで展開予定の施策について数値目標等を定めている。マンションの基本情報登録制度、管理状況報告制度は施行を経て18年度に構築する予定。制度の義務付けなど条例化は妥当性を慎重に検討する姿勢だ。「耐震性を有しないマンションストックの比率」は14年度末12%に対し,25年度おおむね解消」を目標に掲げている。
都内旧耐震基準マンションは約1万2000棟。うちアンケート回収し約2300棟の耐震診断実施率は約17%、耐震改修実施率は約6%だった。
(マンション管理新聞・平成28年2月15日付)

再開発なら『3分の2』で団地建て替え~国交相が都市再開発法を改正方針(区分所有法の決議は不要)~

投稿日:2016年01月18日 作成者:右田 順久 (1297 ヒット)

石井啓一国土交通相は1月4日、記者会見で、住宅団地再生促進のため、今通常国会に都市再開発法の改正法案等を提出する方針を示した。土地の所有者数を共有者数全体で一人と数える現行の規定を改め、構成する所有者単位で数える。

同法では所有者等の3分の2以上の同意で事業が進む。同省は区分所有法によらない、公法の法定再開発方式で団地建て替えを促進したい考えだ。会見で石井国交相は「区分所有法の改正ではなく、年再開発法の改正」と指摘。土地の共有者一人一人を組合員と数えるよう改め、「地方公共団体が都市計画による市街地再開発事業として住宅団地の再生を行うことを促進する」と説明した。
市街地建築課によると、一筆の敷地を共有する団地の場合、共有者の各区分所有者単位で所有者を数えることになる。同法では、一定の要件下、土地の所有者・借地権者は3分の2以上の同意を得て、市街地再開発組合を設立でき、自治体が認可する。公法の枠組みで権利調整が図られるため「私法で有る区分所有法の決議は不要」(同課)とされる。法定再開発としての団地再生事業のため、公益性も求められるが同課は介護・保育関連施設の併設等を想定する。法案は都市再生特別措置法など関連する改正法案一括の提出を予定している。
(マンション管理新聞平成28年1月15日付)

団地ストック 全体の3割、築45年超 10年後に5倍~国交省・団地再生検討会が実態調査・全国に4970・約195万戸~

投稿日:2015年12月07日 作成者:右田 順久 (907 ヒット)

国土交通省が11月18日に開いた、第7回「住宅団地の再生の在り方に関する検討会」では住宅団地の実態調査が公表された。2013年年末時点の全国の団地ストック数は、4970。築45年超の団地数は10年後、現在の291団地から5倍強の約1500団地に増える見通しだ。

同一敷地内に2棟以上・約50戸以上・敷地を区分所有者等で共有しているーの3項目を満たした物件を「住宅団地」と定義し、調査対象とした。階数は3階建て以上。小規模物件やテラスハウスといった物件は対象外。
13年住宅・土地統計調査の特別集計による全国規模のA調査と登記簿に基づく東京都内のB調査の2種類あり、マクロとミクロで調べた。調査期間は昨年12月から今年10月まで。
従来の住宅・土地統計調査の団地は外観判定のため、B調査で得た都内の「見かけ上の団地」と登記簿確認による「敷地共有団地」の割合(87・8%)を用いて、全国の集計値に補正を掛け、実数推計値として算出した。
<A調査>
13年末現在の団地ストック数は4970団地、約3万2000棟、約195万戸。
13年の総マンションストック数(約600万戸)で見ると団地型33%、非団地型67%となる。
建設年代別では、築25年経過以上が総団地数のうち約5割(2800団地、約91万戸)を占め、うち旧耐震基準は1600団地、約50万戸。老朽住宅団地としては、築45年超は15年現在、291団地。25年に約5倍の1551団地、35年に約10倍の2769団地となる見込み。建て替え実績では、14年4月現在、工事完了済みは114団地、約1万2700戸。いずれも「一括建て替えの実績はない」としている。阪神・淡路大震災分は含まない。
供給主体は民間71%(3531団地)、住宅供給公社16%(801団地)、UR都市機構13%(638団地)。UR供給における旧耐震基準の壁式構造比率は戸数ベースで約8割としている。
<B調査>
都の13年3月のマンション実態調査結果を基に、1983年建築以前の分譲マンションで同一所在地に2棟以上の住棟を抽出。登記簿で敷地共有関係を確認できた285団地を対象に、具体的要素を調査した。
共有関係は「分譲棟のみで敷地共有」が285団地中273棟(96%)。団地組合か棟別管理組合かは不明としている。異なる団地同士で駐車場等の一部のの土地共有形態等が5団地あった。立地は都心から三鷹等までの20キロ圏内が約5割。棟数別出は5棟以下が約7割。指定容積率は200%が最多52%、建ぺい率は60%が最多68%だが、既存不適格の割合は不明としている。都市計画法上の一団地住宅施設指定は30団地が指定された状態となっている、。
(マンション管理新聞:平成27年12月5日付)

コミュニティー条項『存続望ましいで一致』~学会・管理協・全管連・日管連の4会が共同提言(11/7・東京でシンポ)~条文の存続・改廃は管理組合の判断「最も尊重」

投稿日:2015年11月18日 作成者:右田 順久 (876 ヒット)

一般社団法人日本マンション学会(梶浦恒男会長)は11月7日、東京・白金台の明治学院大学で、改正案が公表された「マンション標準管理規約」の在り方をテーマにシンポジウムを開いた。シンポジウムは一般社団法人マンション管理業協会(山根弘美理事長)、NPO法人全国マンション管理組合連合会(山本育三理事長)、一般社団法人日本マンション管理士会連合会(親泊哲会長)が共催。シンポジウム終了後、この4会による共同提言が発表された。

共同提言は、改正案で管理費の使途(27条)・管理組合の業務(32条)から削除された「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」、いわゆる「コミュニティー条項」について言及している。
「管理組合による自治会費の強制徴収」など条項削除の趣旨を踏まえた上で「現代のマンションにコミュニティー活動が必須であることは明らか」だとし、マンションコミュニティーの在り方についてまとめた。提言は3項目。
まず区分所有者・管理組合に「コミュニティーを基盤にした『相互理解』と管理規約の『適切な運用』」、「組合活動と自治会活動の峻別に留意するなどコミュニティー活動のトラブルの防止」に努めるよう求めた。
コミュニティー条項は「存続が望ましい」とした上で、個々の管理規約における条項の存続・改廃については、管理組合ごとにその必要性を判断することが重要で「かつ、その判断が最も尊重されるべきものである」と確認。
管理組合団体の連合会、マンション管理士、管理会社らに引き続きマンションのコミュニティ―の育成に寄与し、管理組合を強くバックアップすることを求めた。
(マンション管理新聞:平成27年11月15日付)

「役員に強い責務」・国交通省10/21標準管理規約改正案発表~11月19日まで意見募集 標準指針も改正へ~

投稿日:2015年10月29日 作成者:右田 順久 (878 ヒット)

国土交通省マンション政策室は10月21日、マンション管理適正化指針・マンション標準管理規約の改正案をは発表し、パブリックコメントの募集を始めた。規約案ではコミュニティ条項を削除し、新たに管理組合業務に「居住環境の維持および向上」を設置。区分所有者以外も管理組合役員に就任できる外部専門家活用の導入、監事の大幅な権限強化、専有リフォームの承認制度の明確化等を提示している。パブコメは11月19日締め切り。同政策室によると年内の改正を目指している。

「マンションの新たな管理ルール検討会」(福井秀夫座長)が2012年1月に検討を開始して以来、3年9か月を経てようやく具体的改正案が公表された。管理組合役員に強い責務を求めているのが、最大の特徴だ。
最大の争点となった規約27条、32条の「コミュニティー条項」は削除の扱い。一方管理組合の業務を規定する32条12号に「居住環境の維持及び向上」を明記した。検討会で議論されていなかった表現だが「国交省の判断で入れた。住生活基本法や基本計画等の用語から引っ張ってきた」(佐藤将年マンション政策室長)という。夏祭り等イベントに取り組む管理組合に活動の解釈の余地を残したともみられ「各管理組合でご検討下さい」(同)と話している。
適正化指針の改正案では、管理組合によるコミュニティ形成の意義、外部専門家活用の際の監視・監督強化等を追加した。「発注等の適正化」項目では外部専門家の工事発注等に関するルール整備の必要性を記している。
規約改正案は、管理組合の定義をコメントで詳述。管理組合業務は建物、敷地、付属施設の管理を目的とし「それに付随しまたは付帯する事項」も目的の範囲内とした。
役員の規定には組合員要件を外す形で外部専門家の役員選任規定を併記し、管理組合の選択可能とした。理事・監事、理事長選任などの基本的パターンを図で示している。役員の利益相反取引防止の条文も設けた。監事の義務・権限は大幅に強化し、理事会出席義務、理事等の業務に対する報告請求権・調査権、不正行為覚知に基づく理事会招集権を規定した。理事長には理事会への定期的な報告義務を定め、災害時等における緊急的な保存行為を単独でできるとした。立ち入り権限では、事故等で緊急性のある場合、理事長は専有部分等に立ち入ることができ、コメントで、「大規模な水漏れ等」を例示している。
理事の代理出席はコメントで、規約に明文の規定がない場合「適当ではない」と指摘。代理人による議決権行使の代理人とは組合員の配偶者、一親等親族、他の組合員等と条文で明記。コメントで新築における眺望等を考慮した価値割合に基づく議決権も言及した。
専有部分のリフォーム規定では、理事長承認の対象要件に、「共用部分または他の専有部分に影響を与える恐れのあるもの」との文言を追加し、具体例を別表で一覧表示。窓ガラス等の改良工事は、管理組合による細則設定に基づく実施の規定を削除。組合による速やかな工事ができない場合、条文で理事長承認を経た個人施工をできるとした。
専有リフォーム等の承認は、迅速な審査に対応すべく理事会の書面・電子メール等の電磁的方法による決議を可能としている。駐車場使用はコメントで、公平な方法による定期的な入れ替えに言及。
新設の暴力団員排除条項は、専有部分の暴力団員への貸与禁止等を規定した。
その他、管理費等滞納者に対する各種措置をフローチャートで図式化、管理関係情報の開示等に関する参考例なども提示している。前回11年7月改正時、コメントに新設された、規約全般に対する「マンションの個別の事情を考慮して、必要に応じて、合理的に修正し活用することが望ましい」との文言は変更していない。
(マンション管理新聞:平成27年10月25日付)

マンション管理費 激論「祭り支出反対」・「災害時に必須」 ~『コミュニティ推進』 国が削除方針

投稿日:2015年09月30日 作成者:右田 順久 (940 ヒット)

マンションの管理費をめぐる国の指針で、住民のコミュニティ作りを進める項目を国が削除しようとしている。管理費を地域の祭りや懇親会に支出することに住の賛否が割れ、トラブルが生じているためだ。管理組合の団体は「災害時などに向け、住民交流は欠かせない」と反発する。

「近隣住民の皆さんも奮ってご参加ください」。都内のマンションで7月、管理組合主催の夏祭りの案内が掲示された。「なぜ、マンション以外の人の費用を負担する必要があるのか」。住民の男性は不信を抱き、参加を見送った。埼玉県のマンションでは、予算10万円で開いた夏祭りで酒が振る舞われ、理事の知人の政治家があいさつした。参加者から「管理費の使い方としておかしい」との声があった。
管理組合の活動で、住民交流を進める催しへの支出にトラブルが目立っている。公益財団法人「マンション管理センター」には、近隣自治会への香典の支出や住民の飲食費への支出などについて昨年度、378件の相談が寄せられた。有識者でつくる国土交通省の検討会は、各地のマンション管理組合が規約を作る際の指針「標準管理規約」について議論してきた。焦点の一つは「コミュニティー条項」。住民や地域の交流を深めるため、2004年に「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティー形成」を盛り込んだが、今年3月、削除する報告書をまとめた。
高齢化などで管理組合の役員のなり手が減る中で、管理費の使い道をめぐる訴訟のリスもあるため、国交省は条項を削除する方針だ。10月、パブリックコメントを募る。
一方、22万世帯からなる国内最大の管理組合の団体「全国マンション管理組合連合会」は反発する。川上湛永事務局長は「日常生活だけでなく、災害時に備えたコミュニティ―作りは欠かせない」という。
管理組合は騒音や水漏れなどに対応し、日ごろの住民交流がもめ事の解決に役立っている。条項がなくなると、交流の催しに反対する住民に説明しにくくなる。指針は強制ではないが、国交省の調べでは過去4回の指針変更で全国の管理組合の約8割が変更点を反映してきた。ここ数年、マンション建設は年10万戸を超え、新たな管理組合は指針に沿った規約を作る可能性が高い。
首都圏と大阪府の計13マンション管理組合(9309戸)は5月、条項削除に反対する意見書を国交省に出した。一般社団法人「マンション管理業協会」も「地域との連携は防災活動などに効果がある」と訴える。
(朝日新聞:平成27年9月30日付(朝刊))

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