より良い管理組合運営のパートナー

2021年のマンションＮＥＷＳ〜マンション管理新聞から〜

NEWS　1　コロナ禍続く混乱徐々に落ち着きも
　新型コロナウイルス感染者の急増で、新型インフルエンザ等特別措置法に基づく緊急事態宣言が1月7日、東京、神奈川、埼玉、千葉の4件に発令された。13日には7府県が加わった。
昨年3月末時点の総合管理受託戸数上位20社における、今回の緊急事態宣言に伴う対応をヒアリング等で確認すると、管理業務は管理員・清掃業務を含めほぼすべての会社が行うとしていた。ただ、排水管清掃や消防設備点検など専有部への立ち入りが生じた業務は「管理組合の要望があれば、個別に対応する」とする会社が多かった。
今回の宣言では「出勤者の7割程度削減」を目指すとし、テレワーク等、また午後8時以降の外出自粛による勤務体制の抑制が要請された。
テレワークに関しては大手20社は、ほぼ全社が前回の宣以降継続して実施。要請を受け、出社率を3割に引き下げる対応をとる会社もあった。
関係団体の活動も大きな影響を受けたが、9月以降、新規感染者数の増加に歯止めがかかり、また宣言解除を受け、実参集するイベントを再開する動きも見られるなど、少しずつだが、落ち着き取り戻す局面も出てきた。

NEWS　2　　改正適正化法　４月全面施行へ準備着々
　国土交通省は9月28日、改正マンション管理適正化法で国交相が定めると規定した「基本方針」を策定したと発表した。基本方針は国交省告示として発令され、マンション管理適正化指針に関する事項など7項目を提示。別紙では管理計画認定制度の認定基準や自治体による助言等の判断の目安も示された。
6月に公表した基本方針案で追加された新築を対象にした管理計画の「予備認定」についても記載された。
同日の発表資料では管理計画を認定したマンションを公益財団法人マンション管理センターの閲覧サイトで公表する方針を明らかにした。認定に関してはマンション管理士の「事前確認」を導入する考えも示した。
11月1日には管理計画の認定を申請する際の添付図書などを定めた改正法施工規則を公布、申請書では認定を受けた際の公表の可否を記入してもらうチェック欄を設けた。
自治体が管理計画認定制度に係る手続き事務を円滑に行えるよう11月30日に認定基準の確認方法・留意事項等をまとめた事務ガイドラインを策定した。来年度予算概算要求で認定マンションのインセンティブ（誘因策）として、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」などの金利引き下げを検討している。

NEWS　3　　重説・総会・理事会・・・ＩＴ化一気に加速
　ITを活用した重要事項説明書等の交付を認めた改正マンション管理適正化法・同政令・同施行規則が3月1日、施行された。同日付で出された国土交通省の通達で従来対面が原則とされた重要事項説明・管理事務報告についても一定の条件を満たしていればITを活用した重説等を対面と同様に扱う解釈も示された。
一般社団法人マンション管理業協会（管理協）は同日付でITを活用した重説書交付・重説会説明等の方法などを示した国交省監修のガイドラインを策定・公表。コロナ禍も影響し、各方面でIT化が急速に進む契機となった。　管理協が7月12日に公表した「マンション管理トレンド調査2021」の結果概要では、前回急増した「ITを活用した理事会」開催を導入・検討する会員会社が前回の105者から167社とさらに増加した。 

NEWS　4　　標準管理規約４年ぶりに改正
　国土交通省は6月22日、マンション標準管理規約を改正し公表した。改正は2017年以来4年振り。
ITを活用した総会・理事会開催や「置き配」を認める際の留意事項などデジタル化やコロナ禍を踏まえた条文・コメントを整備した。
デジタル化やコロナ禍対応以外では、専有部分の配管を共用部分の配管と一体的に改修する際、工事費に修繕積立金を拠出するときの留意点をコメントに記載した。
マンション管理適正化法・マンション建替え円滑化法の改正を踏まえ、総会決議事項に管理計画認定制度の認定申請・更新・変更や要除却認定の申請を追加した。また、団地型における敷地分割制度に関する規定を設けた。
4月14日から5月20日まで意見公募には、個人・団体計32から123件の意見が寄せられた。

NEWS　5　　長期修繕契約・積立金ガイドライン初改訂
　国土交通省は9月28日、修繕積立金に関するガイドラインと長期修繕計画標準様式、作成ガイドライン・同コメントを改訂し公表した。改訂はいずれも策定以来初めて。
来年4月1日にスタートする管理計画認定制度における認定基準の一に位置付けることを目的にしたものだ。
修繕積立金に関するガイドラインは、対象に既存マンションの管理組合らを追加。平均額の目安が更新され「事例の3分の2が包含される幅」の下限値を上回っていることが認定基準となっている。
長計ガイドラインは既存25年以上・新築30年以上だった計画期間を認定基準同様「30年以上かつ大規模修繕工事が2日含まれる期間以上」に変更するなどの改訂が施された。

＜マンション管理新聞（令和3年12月15・25号合併号）より抜粋＞

『修繕積立金ガイドライン』初の改訂＜国交省＞〜20階以上の平均値は月額㎡当たり132円上昇。労務単価上昇・消費税引き上げも影響〜

国土交通省は、9月28日、『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』を改訂し公表した。これまでは新築購入者向けだったが、対象に既存マンションの管理組合らを追加し、修繕積立金平均額の算出方法を見直したほか、平均額の目安も更新した。改訂前206円だった「20階以上」の1平方メートル当たりの月額は338円に「値上げ」され、他区分も全て「値上げ」となった。この目安で示された「事例の3分の2が包含される幅」は「管理計画認定制度」の認定基準に使用される。ガイドラインは5年程度ごとに見直しを行う方針だ。
◇◇◇
ガイドラインの改訂は2011年4月の制定以来初。改訂前の数値も記載した、修繕積立金の平均額の目安を表に記載。（略。注：表の数値等は、『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』の国交省HPの表を参照。)
機械式駐車場がある場合は平均額に加算するよう求めており、この加算額も表に記載している（表は略）。平均額の目安は、従来は「15階未満」だった階数設定を「20階未満」に変更。建築延べ面積も「１万平方メートル以上」を「1平方メートル万平方メートル以上2万平方メートル未満」「2万平方メートル以上に」に細分化し3区分から4区分に増やした。同省住宅局参事官付きは「サンプルが一定数集まられたので20階未満と20階以上に分ける形とした。区分は多少傾向の違いが見られたので分けた」と説明する。1平方メートル当たりの月額単価の目安。平均値は「5000平方メートル以上〜1万平方メートル未満」は30〜55円増。「20階以上」は70〜165円増えた。増加の理由について同参事官付は「この10年ほどで工事労務単価や消費財が上がっていることが影響している。」と説明した。機械式駐車場では「エレベータ方式（垂直循環方式」「その他」が追加され全6区分に。1台当たりの修繕工事費は従来の4区分は全て減少し「4段(ピット2段)昇降横行式」では改訂前（1万4165円）から7930円減と半分以上も減っていた。
◇◇
修繕積立金額の目安の算出に当たって収集・分析した長期修繕計画は、策定時（84事例）の約4.35倍に当たる366事例。従来は単棟型が対象だったが、団地型も加わった。建物形態の割合は単棟型89.6％、団地型10.4％。機械式駐車場は、同省参事官付きによれば366事例中117事例。「事例の3分の2が包含される幅」は、改正マンション管理適正化法の管理計画認定制度の認定基準に用いられる予定だ。
同省が今年3月の「マンション管理の新制度の施行に関する検討会」で提示した認定基準案では「単価の目安（事例の3分の2が包含される幅の下端の額」以上であることを確認）としていた。同参事官付きによれば、表の地上階数や建築延べ床面積に応じた金額（下限の235円・170円・200円・240円）を想定している。
ただ、3月の認定基準までは、目安を下回っても「専門家による理由を記載した書面により単価の適切性を判断することも可」とされている。
◇
従来は「新築時から30年間」に必要な修繕工事費の総額を均等に積み立てる「均等積立方式」の場合を目安を示していたが。既存マンションが対象に加わったため、「計画期間全体」の期間で積み立てる場合の専有面積当たり月額単価を示した。既存のマンションの活用を想定しているため修繕積立金の算出式も変更している。また、修繕積立金の平均額の目安の算出例・比較方法の事例についてもを公表している。

（マンション管理新聞：令和3年10月5日付の記事より抜粋）

“改正適正化法”・“円滑化法”の施行日が2022年4月1日に決定〜９／２７政令公布「特定要除却」は12月20日開始〜

改正マンション管理適正化法・マンション建替え円滑化法の施行日を定める政令が9月21日、閣議決定された。
公布は27日、同法の施行日を2022年4月1日と決定した。建替え円滑化法のうち、要件を拡充した「特定要除却認定」に関する規定の施行日は今年12月20日に決まった。
◇
改正法に規定された管理計画認定制度のスタートについて、国土交通省は「22年4月」としていたが、政令公布で同計画など改正法に定められた新制度・新規呈の施行期日が確定することとなった。
改正マンション管理適正化法の付則第1条は、一部を除き同法の施行日を「公布の日から2年を超えない範囲において政令で定める日」と規定。建替え円滑化法も同様で、法改正法で拡充された「特定要除却認定」と同認定に基づく敷地売却決議・手続きは「1年6ヶ月を超えない範囲内において政令で定める日」と付則で規定していた。
◇
同日、マンション管理駅正化法・建替え円活化法施行令の一部改正も閣議決定した。公布は同様に9月27日。
適正化法は、改正法における「指定認定事務支援法人」に関する規定の整備で、同法人の指定方法、欠格事由、自治体のおける公示などを新設。円滑化法は敷地分割制度について、敷地分割組合における特別多数決事項など敷地分割事業の手続きを新設している。

（マンション管理新聞：令和3年９月２5日付の記事より）

管理計画認定マンションに「インセンティブ」用意＜国交省・概算要求＞〜適正化・再生推進事業に2.7億円を計上、『リフォーム融資』金利優遇も〜

国土交通省は8月26日、2022年度予算概算要求の概要を公表した。
マンション管理適正化・再生円滑化として例年通り、マンション管理適正化・再生推進事業、マンションストック長寿命化等モデル事業を推進する。
来年4月1日の改正マンション管理適正化法の全面施行に向け地方自治体による管理適正化の取り組みを支援するほか、管理計画認定制度の認定を受けたマンションに、住宅支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」、また住宅取得時の「フラット35」の融資金利を引き下げる優遇措置を設ける。住宅局参事官（マンション・賃貸住宅担当）付によれば、金利引き下げは認定を受けたマンションに対するインセンティブ（誘因策）で、所轄部局となる住宅金融支援機構・住宅金融室は「詳細は今後整理していく」と話している。
マンション管理適正化・再生推進事業は2億7000万円を要求。21年度予算額（2億100万円）の1・34倍。管理の専門家による相談体制等の西部に対する支援を強化する。同参事官付は「どうやって管理計画認定の申請をしたらいいのか、管理計画認定とは何なのかといった疑問や相談に対応する体制を作っていきたい」と話している。
◇
「マンションストック長寿命化等モデル事業」は21年度予算同額17億円を要求した。「耐用年数の半分を超えている」という現行の応募要件の撤廃を検討している。
市街地建築課では「防災上の観点で浸水対策や備蓄倉庫の設置などの取り組みに対応できるように幅広いマンションを対象に考えている」と説明する。同課によれば、優良建築物等整備事業で自治体を通じたバリアフリー改修や省エネ改修等の補助についても同様に築年要件の撤廃を検討している。
同事業の「マンション建て替えタイプ」では、改正マンション建替え円滑化法で拡充された要除却認定基準に適合するマンションへの支援を行う。
◇
「長期優良住宅化リフォーム推進事業」は、住宅生産課によれば、350億円を要求した「住宅・建築物カーボンニュートラル総合推進事業」な中での実施を想定している。同事業の中では、新たな事業として、外壁や窓の断熱といった省エネ改修の補助を検討している。補助率や要件は今後検討する。管理組合を対象にするかは「財務省との折衝次第だが今のところ排除することは考えていない」（同課）。
◇
不動産産業課は「不動産管理業における適切な管理の推進」で3300万円を要求した。
21年度予算で計上したマンション管理業者等のコロナ禍の状況やIT活用等の実態調査を引き続き実施する意向だ。21年度の調査は9月か10月に開始する予定で全登録業者を対象とするかは未定。
（マンション管理新聞：令和3年９月5日付の記事より）

1割強が『管理不全の兆候』＜東京都・管理状況届け出制度＞〜今年3月末時点届け出の8494棟中1226棟が該当。必須7項目の全て「無し」も26棟〜

・昨年4月にスタートした東京都の管理状況届け出制度で、届け出を済ませたマンションの14.4％が、管理組合がないなど「管理不全の兆候がある」と判断される状況にあることが分かった。
◇
・6月21日にウェブ会議形式で行われた東京都マンション施策推進会議で、都が同制度に対する取り組みを報告。        今 年3月末時点の届け出数などを明らかにした。資料は都のマンションポータルサイトで公表している。
・同資料によれば、今年3月末時点における1983年以前竣工・6戸以上の「要届け出マンション」は約1万2400棟。     このうち8494棟が届け出を行っている。届け出率は約68％。
・同制度では管理組合・管理者等・管理費の有無に加え、管理規約の有無と最終改正年、年1回以上の総会開催の       有 無、総会議事録の有無、修繕積立金の有無・1平方メートル当たりの月額、修繕の計画的な実施の有無・直近       の 実施年などについて届け出するよう規定。この7項目のうち「無し」が１つでもあった場合は「管理不全の兆       候 がある」と判断される。
◇◇
・この日の報告では届け出マンションにおける7項目の「無し」も割合を提示した。
＊グラフでは、以下の各項目についての「無し」の割合を示している。
管理組合が無し（3.6％）／管理者が無し(3.2％)／管理規約が無し（3.4％）／総会開催（年1回以上）が無し              (5.2％）／管理費の徴収が無し（1.1％）／修繕積立金の徴収が無し（4.0％）／修繕の計画的な実施が無し              （9.0％）。
・「無し」があったマンションでは7項目中「無し」がいくつあったかの割合を明示。
＊グラフでは、“管理不全の兆候あり”とされる必須7項目のいずれかを含む1226棟の“必須項目”が無い項目数               （１〜7）毎に棟数を示している。（ｎ＝1226棟）「無し」が1項目：715棟／「無し」が2項目：188棟／「無              し」が3項目：121棟／「無し」が4項目：62棟／「無し」が5項目：71棟／「無し」が6項目：43棟／「無し」              が7項目（必須7項目が全てが無し）：26棟。
・また「管理不全の兆候がある」と判断されたマンションにおける積立金の有無・修繕の計画的な実施の割合を示     した。7項目中「無し」とする回答があったのは届け出済の8494棟中の1226棟。全体の14.4％が「管理不全の兆       候  がある」と判断される結果となった。7項目中の「無し」の割合が最も多かったのは「修繕の計画的な実施」（9.0％が実施無し）。「総会の開催」が2位（5.2％が実施無し）。
◇◇◇
・1226棟中、715棟（59.3％）が「無し」と答えた項目は1項目にとどまっていた。
2項目は188棟（15.3％）、3項目目は121棟（9.9％）。7項目全て「無し」が26棟（2.1％）あった。修繕積立金制
度がないケースは3割弱に及んでいる。
・2021年度は管理不全の兆候があるマンションに対する調査などに取り組む。

（マンション管理新聞：令和3年7月25日付の記事より抜粋）

管理計画認定制度の基本方針案を公表＜国交省＞〜7月15日まで意見公募。新築の『予備認定』を検討〜

国土交通省は6月14日、改正マンション管理適正化法で国交相が策定する、マンション適正化の「基本方針」を公表し、意見公募(パブリックコメント)を始めた。7月15日まで鵜権を受け付ける。同省マンション政策室によれば、交付時期は「意見の内容次第」とした上で早ければ7月下旬から8月頃を想定している。(基本方針案概要は省略)　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　◇
3月17日の「マンション管理の新制度の施行に関する検討会」で示した案から大幅な変更はないが「管理認定計画認定制度の適切な運用」で、国が講ずる必要な施策として新築マンションを対象とした管理計画の予備的な認定の仕組みを別途、追記した。検討会提示案では、「新たに分譲されるマンションも含めて管理計画認定制度が積極的に活用されるよう」とする表現とどまっていた。
検討会で「予備認定」について具体的な議論はなかったが、同室は「省内で議論を重ねていく中で新築物件も適正管理に資する制度を併せて検討していく必要があるのではないかと判断を追記した」と説明する。関係団体の意見も聞いたとしている。同室によれば、予備的な認定は、分譲事業社からの申請を想定している。引き渡しを経て管理組合が本申請を行う流れになる。予備認定に関しては、新たな基準は設けない方針。事前に審査できない認定基準項目については「対象外と云うことを想定している（同室）。他にも、文書の追記や削除などの修正をしているが同室は「分かりやすく明確にするため微調整した」と説明している。
◇
意見公募は当初4月をめどにしていたが「来年の施行に向け準備、検討する中で基本方針や認定基準委影響がないかどうか検討の時間を要した」（同）という。同室によれば、遅く手も12月末ごろ頃には自治体による助言・指導・勧告に関するガイドラインや、管理計画の認定事務に関するガイドラインを作成・公表する予定だ。
6月24日には改正マンション建替え円滑化法で拡充された要除却認定基準概要の意見公募も開始した。配管設備腐食等の基準で一部修正があった。

（マンション管理新聞：令和3年6月25日付の記事より抜粋）

2021年版総合管理受託戸数ランキング（グループ別15社で61.3％、単独15社で54.3％）＜マン管新聞＞〜ＤＸ推進や「管理適正評価制度」への各社の取り組み状況がランキングに反映か〜

マンション管理新聞社は、管理会社各社の2021年3月末現在の総合管理受託　戸数の調査を実施した。その結果を「総合管理受託戸数ランキング」2021年度版として発表【表１】する。同集計には部分管理や賃貸管理戸数を除いた。集計した管理会社は530社。4月1日付で合併や管理事業を譲り受けた管理会社の場合は、吸収されたり、事業譲渡した管理会社の3月末時点での受託戸数を合算して集計した。
「グループ別ランキング」【表２】は持ち株などで事実上支配下にある会社の管理受託戸数を総合集計したもの。
◆
グループ上位15社の顔触れに変化はないが、あなぶきハウジングサービス・グループが前回の12位から9位へランクアップした。建衛工業(本社北海道)とホームライフ管理（本社東京）の株式を取得したことで、17万5512戸に達している。
単独別の上位の顔ぶれと順位に変動はなかった。三井不動産レジデンシャルサービスが6815戸減少させたが、「部分管理」を見直した結果、としている。
上位15社は総じて前回から受託戸数の伸びを鈍化させている。その要因の一つが分譲マンションの供給の減少だ。不動産経済研究所発表の「全国マンション市場動向」によれば、18年の8万256戸に比べ19年は7万660戸と12.0％も減らした。特に首都圏は15.9％、近畿圏も13.9％も落ち込んだ。来年の管理受託戸数の伸びも期待できない。同研究所の発表によれば、20年は2年連続の減少で、全国で5万9907戸と前年比15.2％減の6万戸割れとなった。　　　　　　　　  ◇
受託戸数の伸びが鈍化したもう一つの大きな理由が「管理委託費見直し」の動きだ。あくまでも管理継続を前提としながら、昨今の人手不足や人件費高騰、協力会社などからの値上げ要求を受け、業務の効率化や経費の見直しなどの経営努力だけでは原価増化分を吸収できないとして、管理組合に「管理委託費の値上げ」「管理仕様の変更」等の要求を実施した結果の現れだ。
また、費用面以上に「管理組合の要求・注文が不合理」だとして「現状ではサービス品質が保てない」と管理会社の方から契約辞退を申し出る動きも見られた。
昨年の調査では住友不動産建物サービスが受託管理組合の「1割近く」に契約解除の申し入れを実施したことで、大幅に受託戸数を減らした。今年の調査でもこの動きが続いている状況が見れる。
三菱地所コミュニティも前年から1906戸減らしたのも「管理委託契約書や管理仕様の見直し」の動きの結果といえよう。親会社である三菱地所レジデンスのマンション供給状況(18年3614戸、19年3365戸を考慮すると、単純に5千戸強ほど、既存マンションの受託管理戸数を減らした形だ。
◇◇
総合管理受託ランキングでは30万戸以上が5社、10万戸以上が16社(昨年比1社増)、5万戸以上が25社（同2社増）、3万戸以上が36社（同1社増）、1万戸以上が87社(同2社増)となった。
分譲マンションのストックは昨年末時点で675万戸と見込まれる。上位15社の市場占有率は54.3％。グループ別上位15社では61.3％となった。
ランキング順位で市場占有率を見ると、上位10社で44.3％（昨年44.7％）、20社で59.7％（同60.2％）、30社で66.7％（67.1％）、40社で71.2％（71.7％）、50社で74.5％（74.8％）、100社で83.9％（同84.6％）となった。　　　　　                             ◇◇◇
管理会社各社は近年DX（デジタルトランスメ―ション）による管理サービス力を入れている。人手不足や居住者の高齢化対策などで推進されてきたDXだが、結果的に新型コロナウィルスの感染予防対策でその推進に拍車がかかった形となっている。
オンライン理事会やオンライン集会、電子投票をはじめ管理委託契約書や各種契約の電子化も始まった。こうしたITを活用した総会・理事会の「デジタル化」対応を踏まえた標準管理規約の改正も近い。
また、来年4月には一般社団法人マンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」(仮称)がスタートする。「マンションは管理を買う」時代の幕開けといえる。今後は、管理会社各社のDXや管理適正評価への取り組み状況が、総合管理受託戸数ランキングに大きく反映してきそうだ。

★ 管理会社上位15社の顔ぶれ　(2021年版)　【表１】

★グループ別ランキング（G：グループの意味）【表2】

1位　大京G　　　　　　　　　　　　　　　　542,147戸
2位　東急コミュニティG　　　　　　　　　　525,694戸
3位　日本ハウジングG　　　　　　　　　　　470,783戸
4位　長谷工管理ホールディングス　　　　　　410,412戸
5位　大和ハウスG　　　　　　　　　　　　　376,168戸
6位　三菱地所コミュニティ　　　　　　　　　334,074戸
7位　三井不動産レジデンシャルサービスG　　264,552戸
8位　合人社計画研究所G　　　　　　　　　　252,479戸
9位　あなぶきハウジングサービスG　　　　　175,512戸
10位　住友不動産建物サービス　　　　　　　173,194戸
11位　野村不動産パートナーズ　　　　　　　166,976戸
12位　日本総合住生活　　　　　　　　　　　161,437戸
13位　伊藤忠アーバンコミュニティ　　　　　106,243戸
14位　日本管財G　　　　　　　　　　　　　　98,136戸
15位　東京建物アメニティサポート　　　　　　77,613戸

★増加戸数ランキング位　（上位15社）【参考】

1位　積水ハウスGMパートナーズ　　　　　　　11,016戸
2位　日本ハウズイング　　　　　　　　　　　　10,347戸
3位　長谷工コミュニティ　　　　　　　　　　　6,967戸
4位　合人社計画研究所　　　　　　　　　　　　5,968戸
5位　三井不動産レジデンシャルサービス　　　　5,224戸
6位　レーベンコミュニティ　　　　　　　　　　4,376戸
7位　あなぶきハウジングサービス　　　　　　　3,357戸
8位　関電コミュニティ　　　　　　　　　　　　3,258戸
9位　野村不動産パートナーズ　　　　　　　　　2,850戸
10位　エスリード建物管理　　　　　　　　　　　2,807戸
11位　グローバルコミュニティ　　　　　　　　　2,515戸
12位　エンゼル　　　　　　　　　　　　　　　　2,392戸
13位　近鉄住宅管理　　　　　　　　　　　　　　2,219戸
14位　大和ライフネクスト　　　　　　　　　　　2,129戸
15位　JR西日本住宅サービス　　　　　　　　　　2,095戸
※買収・合併・事業譲渡含む

＊マンション管理新聞:2021年（令和3年）5月25日付より抜粋

『要除却認定』基準を議論、国交省が検討会設置〜5/13第１回会合、今年12月施行へ、「配管」は「スラブ下」排水管対象〜

国土交通省は改正マンション建替え円滑化法で拡充された要除却認定の具体的な基準を議論する「要除却認定基準に関する検討会」を設置し、5月13日、第1回会合をウェブ会議形式で開いた。
同省マンション政策室によれば、同基準は意見公募（パブリックコメント）を経て、秋ごろまでに告示や一部を省令で定める予定。同室は、この日の検討会で要除却認定の拡充について「本年12月の施行を想定している」と明らかにした。検討会は8月までに全3回の開催を予定している。
◇
委員は計5人。他に協力委員として国交省国土技術政策総合研究所の職員ら6人が参加している。座長は首都大学東京の深尾精一名誉教授。
当日は、要除却認定基準の方向性が提示された。外壁等剥落（102条2項3号）の基準の考え方では、RC造のマンションで劣化事象が目視で観測された場合に一定の鉄筋の腐食が発生しているか可能性が高いことを判定する基準としたい、と説明し判定式も示した。
判定は部位単位で四面の壁、階段室、バルコニー、片廊下、その他被庇の計8部位で行うとした。
火災に対する安全性不足（同2号）では、建築基準法の防火や避難関係の規定に適合していない既存不適格のうち、簡単な修繕で適合させることが困難なマンションを対象とすると示した。改修が可能な内装や非常用照明の設置等は対象外。
配管設備の腐食等（同4号）は、階下の天井裏を通る、いわゆるスラブ下排水管で、複数個所で漏水が生じていることを対象にするとした。給水管やガス管は「施工の困難さや衛生面での影響は小さいと考えられる」とし、対象外とした。
バリアフリー基準に不適合(同5号)は、バリアフリー法の建築物移動等円滑化基準の一部に不適合で、容易に修繕ができないものを対象にするとした。対象外として手すり設置などを挙げた。自治体が条例で基準を強化している場合は当該基準を適用する。こうした基準に適合しない建て替えについては「容積率緩和特例の対象外とする運用にしたい」と述べた。
この日の議論では、複数の委員から外壁等剥落等を判定する技術者がどういった人を想定しているかについて質問が出た。
同室は、外壁等剥落は「建築士をまずは考えているが、それ以外は検討中」とし、配管設備の腐食等については「建築設備士も対象になってくるのではないかと考えている」と述べた。
河野守委員は、外壁等剥落の調査箇所数についてルールがあるのかと尋ねた。同室は「例えば、南面と北面の外壁だと１住戸当たり１つのグリッドというふうに考えて、東面や西面は1住戸を縦に二つに割って2グリッドと考えている」と説明した。高さ4階建てのケースで「南面外壁で24グリッドというイメージ」とした。
大塚雅之委員は、配管設備の腐食等の判定は「他と比べてラフというか、判断の基準をどうみているか」と指摘。同室は「特殊事例で１カ所だけ漏水していることはあり得るが、数カ所の漏水は配管がかなり老朽化していると考えられるのではないかと考えて基準案とした」と述べた。

（マンション管理新聞：令和3年5月15日付の記事より抜粋）

基本方針・標準管理規約など、6月にも告示・改正へ、4月めどに意見募集＜国交省＞〜3月17日、検討会・最終会合で案提示、長計・積立金ガイドラインも改定の方針〜

国土交通省の「マンション管理の新制度の施行に関する検討会」（齋藤広子座長）の第5回会合が3月17日、ウェブ会議形式で開かれた。1月の会合で示されたマンション標準管理規約（単棟型）改正案の一部が修正されたほか、改正マンション管理適正化法で国交相に義務付けられた「基本方針」の案が示された。
基本方針は今回初めて全文が明らかになった。管理計画認定制度における認定基準案も一部を修正し提示された。同省マンション政策室によれば、4月をめどに意見募集（パブリックコメント）を実施し、6月ごろに基本方針の告示や改正した標準管理規約の公表を行う予定だ。
◇
検討会の会合は今回が最後、当初は基本方針案、管理計画認定制度における認定基準案を検討する予定だったが、標準管理規約の改正も議題に加わった。標準管理規約改正案の議論は前回のみの予定だった。マンション政策室は「多数のご意見を踏まえ、結果の報告も兼ねて改めて議論した方がいいということで追加した」としている。　　　　　 ◇
標準管理規約は、1月の第4回会合で示された案との比較で一部を修正。定義」に「ウェブ会議システム等」を新設するなどの加筆・修正があった。「置き配」については方針を改め「共用部分に物品を置くことは原則として認められない」とし例外的な措置として認める旨を示している。
前回は提示されなかった改正点も提示された。同規約上、書面で提出することになっていた一部書面について「電磁的方法」による提出を想定した条文を用意したほか、2017年の最高裁判決を念頭に置き、役職が付いた理事を理事会の過半数の決議で解任できるとする規定を新たに設けた。理事会では理事そのものの解任はできない旨、コメントで注記している。
◇
管理計画認定制度の認定基準案では、第2回会合の素案で示した長期修繕計画の見直しを5年以内から「7年以内」に変更した。同室は、これまでの議論を踏まえ「実際に見直し作業をするとプラス1〜2年を要する」と説明した。長計の計画期間も25年以上を「30年以上」に変えた。「部材や工法など技術的に進んで修繕周期が長期化している」と変更理由を述べた。資金計画では、一時金徴収が予定されている場合を示していたが、「将来の一時的な修繕積立金の徴収予定がないこと」と変えた。
◇
基本方針案の概要では、従来の管理適正化指針で提示されている「管理組合が留意すべき事項」について、第3回会合で示した管理規約違反の是正措置を、管理費等の滞納などの場合には「法的措置等を取ること」が重要と具体的にした。基本方針案に別紙で管理計画認定制度の認定基準案も記載しており、同室は意見募集の際も「包含されていると思う」と話す。
この日の検討会で同室は、ワーキンググループ（WG）の議論を踏まえ、「長期修繕計画作成ガイドライン」「修繕積立金に関するガイドライン」を改定する考えを明らかにした。
同室は、改定箇所は「今の段階ではまだ申し上げられない」としているが、長計ガイドラインは既存マンションの計画期間25年以上を認定基準と同様の30年以上にする予定だ。ただ、現行の5年程度ごとの見直しについては「（程度と）多少ブレがある表現をしていて認定基準と齟齬がないかと思うので今のところ変える予定はない」と話している。
標準管理規約改正案で示した専有部配管の一体的改修を行う際にあらかじめ長計に記載する点については「どう定めるのか示す必要はあるかと思っている」（同室）という。
現行の新築マンション購入向けの修繕積立金のガイドラインは「既存マンションも参照できるよう位置づけを変える予定」（同）。金額も「変える。ベースとなる単価と地域ごとの係数を掛けて自分のマンションと比べられるようなものを想定している」という。共に策定時に意見募集していないため今回も実施しない予定で早ければ６月ごろに改定したい意向だ。
（マンション管理新聞：令和3年3月25日付の記事より抜粋）

「管理組合、管理会社らを死亡生徒の遺族が提訴（逗子・斜面崩落事故）」〜善管注意義務違反による不法行為責任、区分所有者には土地工作責任で1億1800万円の賠償請求〜

神奈川県逗子市のマンション敷地の斜面が崩落し、市道通行中の高校生が死亡した事故から1年が経過した2月5日、遺族がマンションの全区分所有者と管理組合、管理業務を受託している管理会社らに対し、約1億1800万円の損害賠償等を求めて横浜地裁に提訴した。管理会社・管理組合については善管注意義務違反による不法行為責任等を追認する構えで、敷地の保全責任を誰が負うのかが問われることになりそうだ。　　　　　　　　　　　　　　　　　                                                                                                  ◇
訴状によれば、被告は区分所有者・管理組合、それぞれ連帯して損害賠償金を支払うよう求めた。計700万円の慰謝料も求めている。
原告が追及する、各者の法的責任をについて示した。（下記の管理組合らの法的責任の表をご参照。）区分所有者には土地工作物所有者もしくは占有者として責任を負う、と指摘した。
昨年2月に国土技術政策総合研究所が行った現地調査では崩落について「乾湿、低温等による風化を主因としたもの」と報告。
この点から原告側は「異常な自然力による誘因もなく、ある日突然風化により土砂が崩れたのだから、造成地として通常有すべき安全性を欠いている」とし、「設置または保存の瑕疵が存在する」と言及。敷地共有する区分所有者を工作物所有者もしくは占有者とし、土地工作責任に基づく損害賠償責任を求めた。
「管理組合は共有部分の占有者ではない」と結論付けた上級審の判例があるなどの点から、管理組合ではなく区分所有者を「土地工作物の所有・占有者」と見なしたと考えられる,
崩落した斜面が「土地の工作物に当たるかどうかについては「宅地造成地も自然の土地に人工を加えて作ったものであるから土地に工作物」だとし、崩落した斜面を含む敷地は「造成地として土地の工作物に当たる」と結論付けている。
マンションの敷地については、1960年ごろ、地山が市道工事のため切土。道路脇に擁壁が増築され、68年ごろ造成地として造成以降手付かずのまま、2003年ごろマンションの建築が申請され「当初の造成地の形状を維持したまま建築が許可され、マンションの敷地となった」と経緯を開設している。
また、当初のマンション開発業者が実施した擁壁の地質調査結果で、03年時点で調査した斜面の対策工事の必要性や風化による強度低下が指摘されていたことも明らかにした。

◇
管理会社の従業員については管理委託契約上の善管注意義務違反による不法行為責任を追及している。
同社従業員は事故前日、敷地巡回中崩落した斜面上部の地面に長さ4メートル・幅1センチの亀裂を発見して写真を撮影。その後「同日中に管理会社担当支店に連絡、担当者に対応を相談し危険情報を共有していた」とする。
こうした状況から、事故が起きる可能性を予見できたのに、亀裂周辺やその直下区域への人の立ち入りを禁止するといった、注意義務を怠り必要な対策を取らず「漫然と放置した過失」により、斜面を崩落させ生徒を死亡させたとした。
管理会社には従業員の善管注意義務違反に加え、従業員の使用者責任も併せて追及。
現場は土砂災害防止法による土砂災害警戒地域に指定され、事故直前の20年1月には県による2回目の地盤調査が行われていた点から「危険であることを十分認識していた」としている。
管理組合は、管理会社に業務を委託し管理組合としての管理業務を遂行させていた点から管理組合の善管注意義務違反の行為についての不法責任、また管理会社従業員の行為について使用者責任を負うとした。
原告側は使用者責任を負う使用者が複数いる場合も、「各損害賠償債務は不真正連帯債務となる」と述べている。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
＜参考＞

□管理組合等の法的責任について

□民法の関連条文
第644条（受任者の注意義務）
受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。

第709条（不法行為による損害賠償）
故意または過失によって他人の権利または法律上保護される利益を侵害したものは、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

第715条（使用者等の責任）
ある事業のために他人を使用する者は、被用者がその事業の執行について第三者に加えた損害を賠償する責任を      負う。ただし、使用者が被用者の選任およびその事業の監督について相当の注意をしたとき、または相当の注意を   しても損害が生ずべきであったときは、この限りではない。
2.使用者に代わって事業を監督する者も、前項の責任を負う。
3..第2項の規定は、使用者または監督者から被用者に対する求償権の行使を妨げない。

第717条（土地の工作物等の占有者および所有者の責任）
土地の工作物の設置または保存に瑕疵があることによって他人に損害を与えたときは、その工作物の占有者は、 被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が　損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

2.前項の規定は、竹木の植栽また支持に瑕疵がある場合についても準用する。
3.前2項において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者または所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。

（マンション管理新聞：令和3年2月15日付）