より良い管理組合運営のパートナー

「自発的な防災活動後押し」～地区防災計画制度～マンション単位で提案OK～

地域防災力の向上と地域コミュニティの維持・活性化を目的にした、地域住民による自発的な防災活動を促す「地区防災計画」制度が4月1日付けでスタートした。計画は市町村防災会議が規定する一方、住民側が計画の素案を作り、同会議に提案して規定することもできる。分譲マンション単位での提案も可能だ。地区防災計画制度は災害対策基本上の制度。昨年の法改正で創設された。3月28日には、計画を作成するための手順や方法などを開設した『地域防災計画ガイドラインが』公表されている。マンション単位で計画を作り、管理組合や防災組織の代表者名で提案することも可能だ。内閣府の防災担当は「活動の実態があれば、高層マンションの上階とか、マンション全体でなくても計画を提案することができる」と話す。ガイドラインでは計画作成に際し、地区の特性の把握や活動体制の構築、避難路や避難場所、初期対応、近隣との連携などの項目を盛り込むことを検討するのが重要だとしている。ガイドラインや制度の概要は内閣府の専用ＨＰを参照。http://www.chikubousai.go.jp/index.html （マンション管理新聞：4月15日）

「トラブル解消に有効」～不動産ADRシンポジウム～

日本司法書士会連合会は、3月12日、東京都新宿区の司法書士会館で不動産の裁判外紛争解決手続き（ＡＤＲ）をテーマにしたシンポジウムを開いた。国土交通省の三浦逸広・賃貸住宅対策官らが不動産の賃貸借トラブルについて報告。一般社団法人日本マンション管理士会連合会の近藤俊一・ＡＤＲ検討委員会委員長も参加し、マンション管理の現状を述べた。報告に続くパネルディスカッションで近藤氏は、問題解決には「住民間の話し合いを促進するしかない。第三者が入って話を聞く、ということが有効だと思う」としたうえで、ADRはマンション管理の解決に対しても有効」と述べた。（マンション管理新聞：3月15日）　（注）ＡＤＲ＝Ａlｔｅｒｎａｔｉve　Dispute　Resolutionの略。裁判所での民事調停や民間団体の調停、斡旋、仲裁などを含めた訴訟手続きによらないで紛争を解決する手段の総称。

「管理組合会計の手引き」解説セミナー　～マンション管理センター（4/22東京・4/23大阪でセミナー）～

公益財団夫人マンション管理センターは東京と大阪で、「管理組合会計の手引き ～基本から仕訳を中心にして～」解説セミナーを開く。管理組合運営に必要な会計知識を記載した同書は、4月中旬の発行の予定。執筆者である吉岡順子氏（公認会計士）が解説する。東京会場：4月22日午後1時30分から（於：日本教育会館）、大阪会場：4月23日午後1時30分から（於：吹田市文化会館）。

＊申し込み方法、内容詳細（受講料、定員等）については、同センターホームのページへ

http://www.mankan.or.jp/01_seminar/seminar_in.html
（マンション管理新聞：2014年3月5日）

建替え時、容積率緩和　～老朽マンション耐震化後押し（国交省）～

老朽化したマンションの建替えを後押しするため、国土交通省は、耐震性が不足しているマンションを対象に、建替えの際の容積率の上限を緩和する方針を固めた。災害時に一時避難所としての役割を果たすことなどを条件に、現在の1.5倍前後に緩める方向で検討している。国交省は近く、マンション建替え円滑化法の改正案を開会中の国会に提出する。国交省によると1981年以前に着工した旧耐震基準の分譲マンションは全国に約106万戸あるが、建物の老朽化も進み、このうち6割近くはは、現在の基準に照らすと耐震性が不足しているとみる。そうしたマンションは、震度6強で倒壊や崩落の恐れがあるという。昨年4月時点で、実際に建替えられたのは僅か1万4千戸しかない。容積率を緩和する対象はは、住民が耐震診断をして申請し、自治体によって耐震不足が確認されたマンション。建替え食糧備蓄や非常用発電の為の倉庫を設置したり、災害時に一時避難所として使用したりすることが条件になる見通し。地域の防災力向上に貢献することで、建物が大きくなる容積率の緩和に対する周辺住民の理解を得やすくなると見込む。マンションの建替には住民の5分の4以上の同意が必要だが、容積率の緩和で増えた床面積を売却して建設費に充て、住民の負担を軽くすることで同意も得やすくなるという。国会で改正案が可決されれば、国l交省は年内に緩和の目安や条件などを自治体に通知する方針である。（朝日新聞：2014年2月22日朝刊）

“高齢化と高経年化の二つの老いを抱えながらのマンション管理”　～地域の管理組合団体の交流会で～

先日の大雪の翌日（2月9日）、管理組合団体の交流会（八王子市管理組合連絡会。八王子市まちづくり公社主催）に行ってきました。支援する地域のマンション管理士会（首都圏マンション管理士会・東京多摩みなみ支部、八王子市マンション管理士会）の所属会員として、前半のセミナーの講師（最近の相談事例紹介）と、その後の交流会の進行役を務めさせていただきました。当日は、ひじょうに足元の悪い中にもかかわらず、参加された方々（約20名）からは、結果として、住民の高齢化と建物設備の高経年化に関する話題を中心に、互いの経験談も交えながら、活発な意見交換がなされました。その中で、マンションの老朽化での水漏れ対応や、住民も高齢化が進む中での理事会のなり手不足、運営の継続性確保の対策にとどまらず、どうやったら住民同士がお互いに無関心にならず支えあえるかなど、管理組合と自治会の各々目的は異なることを踏まえつつ、マンションでの共同生活を、どういうふうににコミュニティを培っていけるか等、限られた時間ではありましたが、参加された皆さんはとても真剣に議論されておりました。このような交流会は、それぞれのマンションの事情も異なり、特効薬的な解決策は、直ぐには得られませんが、同じようなマンションの管理組合、住民同士が、悩みを共感・共有し、意見の交換することにより、ヒントや気づきを発見できる場せあると思います。最近ではネットという便利なツールで情報入手が可能な世の中ですが、こういった交流会に参加されることも問題解決の為の有効な場となると思います。

☆今後ともこのような管理組合の方々の交流の場でも、皆様と同じ視点に立ちながら、管理組合運営の改善に少しでもお役に立てるような活動支援に取り組んでまいります。

「“タワーマンション”の大規模修繕工事の見学会」に行ってきました！

台風一過の澄み切った空の下、先週末、町田市の管理組合の団体(町田市分譲マンション管理組合ネットワーク：略称：町管ネット）が主催するイベントに行ってきました。午前(第一部）・午後(説明・見学会）に亘る長丁場でしたが、それぞれ大盛況で有意義なマンション関係者間(約20名）での交換・学びの場でありました。第一部は、｢マンション大規模修繕工事についての経験交流会｣として、私も首都圏マンション管理士会に属するマンション管理士の立場で参加しました。これから初回の大規模修繕を迎える方も多くおられ、事前準備、パートナー選定（設計コンサル、施工会社等）、管理組合の大規模修繕への合意形成、修繕積立金不足、長期修繕計画の活用方法などについて、会員、会員以外の組合員の皆様のひじょうに活発な意見・疑問に対して私からも参考意見・アドバイスをさせていただきました。町管ネットの役員の方のファシリテータ役の進行、まとめ方も素晴らしく、参加された方々も他の管理組合の方の経験などからも多くの気づき・ヒントが得られた様子でした。　そして昼食後の第二部の｢大規模修繕工事の見学会｣は、町管ネットの会員のご厚意による居住する超高層マンション（３０Ｆ）での実施でした。展望集会室にて、検討開始からの経過を説明（理事長・修繕委員長）、改修設計、施工概要・方法の説明（各会社）を経てから、屋上に上っての設計コンサル、施工会社の方からの工事中現場(当日は休業）での状況説明（ゴンドラ設置、屋上防水等）に始まり、５階外廻りや1階外構廻り(外壁等）へと、高層マンション特有の大規模修繕工事の実際を分かり易い説明で、見学に参加された方々は参考になったと満足げなご様子でした。私も高層マンションの屋上からの澄みきった秋空の大パノラマには大変満足いたしました（笑）　“百聞は一見に如かず”として、大規模修繕のご経験のない方は、機会があれば、ぜひ見学されることをお薦めします！

10月は、“食欲の秋”、“スポーツの秋”など、様々な秋がありますが・・・・また“マンション管理の学びの秋”でもあります！！

爽やかな秋らしい天候ともなる10月は、各地で様々なイベントが開催されたり、またポジティブ思考でいろいろなことにチャレンジできる季節でもあります。そしてこの時期はマンションの維持管理に関連するセミナーや相談会などが多く開催される季節でもあります。昨日は私が住む八王子でも分譲マンション管理セミナーが開催されました。主催の八王子市と私も所属する首都圏マンション管理士会（八王子支部）との共催でもあり、私も一緒に参加してきました。テーマは「大規模修繕工事と管理組合会計」（講師：日下部　理絵氏）でした。分譲マンションの管理組合にとって、建物・設備を守る為の重要な大イベントでもあるため、定員を大幅に上回る大勢の役員の方々が来られました。ベテラン女流マンション管理士のソフトで分かり易い語り口での説明に対して。皆さん真剣に聴き入っておられました。今回無料相談会の併設はありませんでしたが、セミナー後の質疑応答のコーナーでは、セミナー内容に関する質問だけでなく、理事会運営、合意形成、耐震診断に関することなど、時間一杯の皆さんの熱心なご質問に対して、私達マンション管理士も積極的に対応させていただきました。皆さんのお住まいの地域（区・市）の広報紙にもセミナーや相談課の開催案内が掲載されていると思います。（事前申込みが必要）　また東京都主催のマンション再生セミナー（10/26日（土）　防災と管理組合運営/建替え合意形成を考える/マンション管理士を活用した解決事例）をはじめ、各自治体・団体などによる様々のイベントが、週末に数多く開催されますので、ネットなどで調べて、興味あるテーマがあれば、ぜひ足を運んで聴きに行けば、意外な情報などの収穫が得られたり、他のマンションの方々の熱気も感じながら良い刺激も貰えるかもしれませんよ！　それでは、実り多き秋の良い一日を！！

当事務所からのお知らせ

ようやくあの猛暑から解放され、爽やかな季節になってきましたが如何お過ごしでしょうか？

☆今、管理組合の役員となられて活動をされている方にとって、お住まいのマンションの管理の状況、理事会の活動は如何でしょうか？　気になるのことなどございませんか？

例えば新しいマンションでは、理事会として今後どのようなことを重点に活動していけばよいか、あるいは10年経てばそろそろ1回目の大規模修繕を検討時期になったけど、どう取り組むかよく分からないとか、従来から会計業務を管理会社に委託してもらってる場合、会計についてマンションではどういった点に留意すればよいかとか、また修繕積立金がなかなか貯まらないがどうしたものか、とかいろいろ疑問点やお悩みごともあろうかと思います。

☆皆様のマンションが、より住み心地良く、資産価値を保つためには、所有者である組合員の皆様が、マンションに関する様々なことを、知り・考え・行動することは欠かせません。とはいっても、法令や規約などルールのこと、管理費や修繕積立金など会計のこと、建物や設備などハード面のことなど、なにやら難しそうで、面倒臭さそうだとお思いかもしれません。

そういった場合に、管理組合の側に立つ専門家を上手く活用するのも選択肢の一つです。右田マンション管理士事務所は、皆様がお住まいの管理組合・理事会の円滑な運営の為に　「身近で頼りになる専門家」として全力でサポートをいたします。
☆マンション管理に関することで、ご不明なこと、解決したいことなどございましたら、どうぞお気軽に当事務所にご相談下さい。　　ご一緒に考えながら、住みよいマンション・ライフを創っていきましょう！

建築基準法違反なら、専有部分修繕、『不承認』を　～違法貸しルーム問題で国交省

国土交通相は、違法貸し出しルーム問題で管理組合が取るべき対応等をまとめ、関係団体（マンション管理センター、マンション管理業協会）に通知した。専有部分改修申請時、特定行政庁が建築基準法違反を判断するようにし、違反があった場合、管理組合は着工前に工事の申請を不承認にできる。計画段階で行政が法令違反のお墨付きを与える格好で、理事長等は判断が楽になる。管理会社の業界団体、管理組合の施策普及団体それぞれを通じて管理組合への周知を依頼した。（マン管新聞9月15日）　　＊（注）特定行政庁：建築主事(建築確認を行なう地方公務員)を置く市町村の区域については当該市町村の長をいい、その他の市町村の区域については都道府県知事をいいます。

大規模修繕工事理由に「振り込め」　～都内のマンションで、追加工事費支払いを促す。

東京都内のマンションの区分所有者に8月下旬ごろ、大規模修繕工事費用の振り込め詐欺と見られる電話がかかってきたことが分かった。会員会社から報告を受けた一般社団法人マンション管理業協会によれば実害の発生はなかったという。このマンションでは電話を掛けてきた人物は、発注金額より数百万オーバーしたので払って欲しい等と話してきたという。不審に思った区分所有者は管理会社に連絡して発覚した。マンション管理業協会は、管理組合のお金を個人の一存で支払うことはない。稚拙なやり方で実現性は低いが、会員会社に注意喚起を呼び掛けていると話している。（マン管新聞9月15日）世の中、悪い事を考える人間はいろいろな手を使って人を騙そうとするものですね。