『恵まれた物件多い』~都内マンションの建替え事例を分析<東京都>~

投稿日:2014年06月27日 作成者:右田 順久 (2108 ヒット)

東京都は容積使用率等に関する都内マンション建て替え事例の分析結果を公表している。最寄駅から徒歩10分以内に立地し、指定容積率に余裕があり、平均還元率80%など、「条件に恵まれたものが多い」と評している。
データは5月22日に開かれた第1回東京都住宅政策審議会企画部会に提出されたもの。作成は東京都のマンション課。6月5日付けで都の都市整備局ホームページ「計画・調査・審議会」の「東京都住宅政策審議会~意見の概要」内で資料を公表した。資料名は「東京の住宅政策の現状と課題 マンションの適正化、マンション再生の誘導」。
データは「駅からの距離と容積使用率」「敷地面積と容積使用率「延べ床倍率と還元率」の3つ。建て替え時の平均築年数早く40年。都内の建て替え実績約100件中、数値が把握できる物件をグラフ化している。駅からの距離では通常徒歩10分以内とされる500m圏内に集中。敷地面積は500平方m前後が多く、500平方m未満の小規模マンションは殆どない。指定容積率に対する使用率は50%付近に点在し、100%を超える所謂容積の既存不適格マンションは1件しかない。建て替え前後の延べ床面積を比較した延床倍率は平均で1.5倍。従前の専有面積に対し無償で取得できる専有面積の割合を示す還元率の平均は80%だった。
マンション課では「初めてクロス集計してみたが、敷地に余裕があるなど条件に恵まれた物件が多い」と分析している。
(マンション管理新聞:6月25日付)

リフォーム事業者団体登録制度案を公表~国交省意見募集(一定額以上の大規模修繕に保険加入義務付)

投稿日:2014年06月16日 作成者:右田 順久 (2012 ヒット)

リフォーム事業者団体の登録制度発足を目指し国土交通省は6月4日、制度案を公表し、パブリックコメントを始めた。7月3日まで意見を受け付ける。制度は告示で規定する方針だ。告示の公布・施行時期は「未定」(住宅生産課)としているが、8月中の告示が見込まれている。行政が登録団体にお墨付きを与え、安心してリフォームできる環境を整備したい考えだ。マンション共用部分、戸建て住宅、内装・設備といった事業者団体を想定している。団体には国交相への事業報告書提出義務がある。研修開催など人材育成体制の整備や構成員の業務について消費者が相談できる窓口の設置、ホームページで情報提供を行うことも求められている。大規模修繕瑕疵保険は請負金額が「戸数×100万円、またはⅠ億円」のいずれか小さい額以上の場合、発注者が文書で不要と意思表示したときを除き。原則加入が必要。団体の業務には研修・相談・情報提供のほか、構成員に対する指導・助言・勧告・除名等の措置を含み、国交相は必要な限度で団体に報告や運営改善等の指導・助言・勧告ができ、団体登録の抹消権限も持つ。(マンション管理新聞6月15日付)

参議院で審議入り~改正マンション建替え円滑化法案~

投稿日:2014年06月16日 作成者:右田 順久 (1979 ヒット)

マンション建替え円滑化法改正案は、6月12日午前、参議院国土交通委員会で審議入りした。早ければ18日の本会議で成立する公算。12日は太田昭宏国交相が改正法案提案の趣旨を説明。5月16日衆議院同委員会での説明同様、耐震性不足により「甚大な被害が生ずることが想定される」との予想を前提に、「巨大地震の発生に備えるため」としている。質疑は6月17日開催の同委員会で行い、同日採決される予定。18日以降の本会議で成立する見込み。なお今国会の会期は22日まで。(マンション管理新聞6月15日付)

26の監査項目を提示<管理協>~管理組合の監事向けチェックリスト公表~

投稿日:2014年06月06日 作成者:右田 順久 (8487 ヒット)

一般社団法人マンション管理業協会は6月2日、管理組合の監事が活用できる「管理組合監査主要項目チェックリスト」を発表した。
監事の役割、業務監査・会計監査の確認項目等をまとめている。標準管理規約における監事の規定を引用し、管理組合業務等を監督する役割や業務内容を説明。業務と会計に分け、26の監査項目を設定した。「現金収入がある場合、当該領収書控えなどが保管されている」など監査する際の「着眼点」を記し、チェックリストに対する解説コメントや関連する法令・規約条文も明記している。
各項目は一般的な項目であるため、マンションの特性に合わせた加除・変更等を推奨している。この資料は同協会が研修テキスト等に掲載していたが、「マンションの管理は区分所有者が自らの責任で行うことが基本」として、内容を見直し、ホームページで一般に公開することにした。(マンション管理新聞:6月5日付)
*その26項目のチェック資料の詳細については、以下の同協会ホームページをご覧ください。
http://www.kanrikyo.or.jp/report/gyoumu.html

☆管理組合の監査基準などに相当する統一的なものが、まだ存在しないため、監事になられた方は、ご苦労も多いかと思います。今回公表された管理業協会のチェクリストも参考にされ、既に公表されている「マンション標準管理指針(国交省・平成17年)」なども併せて活用され、監事さんの業務向上に役立つことを期待いたします。

3者の役割提示<国土交通政策研>~地域防災力強化(管理組合・管理会社・マンション管理士の関連)で提言~

投稿日:2014年06月06日 作成者:右田 順久 (1999 ヒット)

国土交通省交通政策研究所は5月28日、「マンションと地域の連携・共助による地域防災の強化に関する研究」の成果を発表した。
ハード面では、新築マンション等を想定した建物施設の整備等を提言、ソフト面では、管理組合・周辺町内会・管理会社・管理会社・行政等で構成する「地域防災組織」の設立、管理会社の業務範囲見直しを課題に挙げた。
この報告の中で関係主体の役割では、管理組合に「共用スペースや設備の提供」、管理会社に「地域防災施設等のルール作り、マンションと地域の関係つくり」、マンション管理士に「地域の実情に応じた地域防災機能に対する助言指導」を提示。行政・自治体には地域防災力の高いマンションへの評価制度創設、管理規約や管理会社・マンション管理士の権限拡大を整備する役割を指摘している。

これらについては、2012,13年度にわたる研究事業として、同政策研究所発行の「PRI Review」第48号で管理組合等、第51号で管理会社等を対象とするアンケート調査結果をもとに報告された。(マンション管理新聞:6月5日付)

*詳細について関心ある方は、以下の国土交通政策研のホームページをご覧ください。
http://www.mlit.go.jp/pri/kouenkai/syousai/pdf/research-p140528/04.pdf

73.7%が診断実施「旧々耐震」~都の緊急輸送道路沿い・管理協~

投稿日:2014年05月19日 作成者:右田 順久 (1964 ヒット)

一般社団法人マンション管理業協会(管理協)は5月13日、第4回「旧々耐震基準マンション耐震化フォローアップ」の実施結果を発表した。対象は3月31日時点の会員386社のうち131社。前回調査から5社増えた。調査期間は2月27日~3月31日。今回のフォローアッ対象は前回比1管理組合減少の928管理組合(2323棟・9万2戸)で今回からは戸数も示した。耐震診断では簡易・精密診断のいずれか実施で、250組合(前回比8組合増)/585棟(同61棟増)、実施率は26.9%(同0.9ポイント増)と25.2%(同2.7%増)だった。耐震改修は64組合で前回から2組合の増加。

東京都の特定緊急輸送沿道建築物の指定状況は前回同様95棟が対象。実施済みは70棟(同6棟増)、実施率は73.7%(同6.4%増)に上がった。診断実施済みのうち、「耐震性能十分」と判定されたものは3棟。「耐震性能不十分」は40棟。「耐震改修実施済み」は9棟。次回の調査は大阪府等へ調査範囲を拡大予定。(マンション管理新聞5月15日付)

注)旧々耐震基準は1971年以前に建築確認を受けた建築物が対象であり、旧耐震基準(1981年以前)より古い。混同ご注意。

「マンション総合調査、災害対応で取組み急上昇」~国交省13年度~

投稿日:2014年04月28日 作成者:右田 順久 (2135 ヒット)

国土交通省は4月23日、2013年度マンション総合調査結果を発表した。調査は08年度以来5年ぶり。高齢化、防災意識は強まり、各種トラブルは減少傾向。専門家活用については未活用がやや減り、耐震診断を受けた旧耐震マンションの約j半数は耐震基準をクリアしていた。区分所有者が考える管理に関する課題のトップは防災対策だった。(マンション管理新聞:4月25日付)

*マンション総合調査の結果内容については、国土交通省のホームページをご覧ください。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000114.html

 

在宅者対象の訓練提案~MALCA「首都直下」テーマに講演

投稿日:2014年04月28日 作成者:右田 順久 (2098 ヒット)

一般社団法人マンションライフ継続支援協会(MALCA、三橋博巳代表理事)は4月16日、都内で第13回マンション生活継続計画検討会を開いた。東京消防庁の角田瑞彦消防署長が「首都直下地震」をテーマに講演し、「地震の被害は同時多発、救急も消防も行けず、マンションに在宅してもらうことを想定してほしい」と指摘。「土日の男性役員を中心としたものだけでなく、平日の女性在宅者対象の実践的防災訓練も大切」と強調した。MALCA事務局は2013年に取り組んだ、ルネ吉祥寺管理組合・防災会の各種訓練支援を報告、最初は受け身の住民も徐々に積極的になる」と手応えを感じていた。検討会には管理会社など約50人が参加し、「大事なことは住民の動機づけ、いろいろな仕掛けが必要」などそれぞれ意見が述べられた。
同協会が3月に開催したマンション居住者・管理組合向けを対象とした「MLCP(マンション生活継続計画)プランナーAタイプ基礎講座」では40人以上が参加、6月には管理会社、災害対策を支援する専門家等を対象とした「同Bタイプ講座」を予定している。
(マンション管理新聞:4月25日付)

新たに「マンション管理組合会計の手引き」(発行:マンション管理センタ)が出版されました。~書籍のご紹介~

投稿日:2014年04月25日 作成者:右田 順久 (3601 ヒット)

管理組合の会計について詳しく書かれた書籍は多くありませんが、公益財団法人・マンション管理センターから、新しく「マンション管理組合会計の手引き~基本から仕訳を中心として~(メイン著者:吉岡順子・公認会計士)」が発行されました。この書籍の発行日に合わせ、同センターの解説セミナー(講師:吉岡順子氏)が開催されましたので、そのセミナーの状況及びこの書籍の概要についてご紹介します。
東京(4月22日、於日本教育会館)で行われたセミナーでは、本書の目次に沿って、管理組合会計の位置づけ、区分経理、予算準拠などの特有原則など、管理組合会計の基本概要の説明をはじめとし、管理組合の勘定科目、発生主義での収入・支出の仕訳を中心とした本書内容の主なポイントの解説がを行われました。この書籍は10年前に発行された「マンション管理組合財務会計の手引き」(著者:同氏、発行:同センター)以降の公益法人会計のルール変更、分譲マンション会計の状況の変化などを踏まえ、内容を一新したとのこと。基本的な会計処理方法に加え、予備費予算を充当し支出する処理の考え方、収益事業がある場合の種々処理の方法など、今日的な課題にも触れられており、管理組合会計を体系的に理解を深めたい方や自主管理で会計業務をされている方などにお薦めの一冊だと思います。(著者・マン管センターから宣伝を頼まれたわけではございません。念のため)

☆管理組合は区分所有者の共有資産を守る為の組織ですが、これらの大本となる管理費・積立金などの資金管理の重要性は言うまでもありません が、決算書などの会計報告書の内容について組合員の方により関心を持って理解してもらうことは欠かせません。そういう意味でも管理組合会計に適用される会計原則うち、特に継続性、明瞭性、安全性の原則は特に大切と思います。
より適切な組合会計業務の運営のための改善、お困りなどございましたら、ぜひお気軽に当事務所へご相談下さい。

 

 

ホームページをリニューアルしました。

投稿日:2014年04月23日 作成者:右田 順久 (1984 ヒット)

このたび当右田マンション管理士事務所のホームページをリニューアルいたしました。従来に比べてご覧になり易いスタイルになったかと思いますが、より一層、皆様のお役に立つ情報を随時タイムリーに掲載しながら内容の充実にも努めてまいります。今後とも引き続き当事務所のホームページをご高覧いただくとともに、右田マンション管理士事務所をご活用くださいますよう、宜しくお願い申し上げます。

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